Смена вида разрешённого использования здания: когда нужен техплан и как избежать приостановки

Бывший цех переоборудовали под склад или офисы, арендаторы уже завезли стеллажи и мебель, а в ЕГРН у здания всё ещё «производственный корпус». Пока сведения не совпадают с фактом, сделки буксуют: арендатор части здания не может зарегистрировать договор, банк задаёт вопросы при залоге, а кадастровая стоимость и налог считаются по старым характеристикам. Попытка исправить всё одним заявлением часто заканчивается приостановкой — потому что вид разрешённого использования здания не сочетается с видом разрешённого использования участка или изменились площадь и контур.

Ниже — чем назначение здания отличается от его ВРИ и от ВРИ участка, когда смена вида разрешённого использования здания проходит по заявлению, когда нужен технический план, какие документы собрать и на чём чаще всего спотыкаются. Опора — Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» и «Градостроительный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 № 190-ФЗ.

Назначение, ВРИ здания и ВРИ участка: три разные графы

В выписке ЕГРН у здания несколько сведений, которые путают между собой. По части 5 статьи 8 218-ФЗ и назначение здания, и вид разрешённого использования относятся к дополнительным сведениям кадастра, но означают разное.

• Назначение здания — закрытый перечень из закона: нежилое, многоквартирный дом, жилой дом, садовый дом, гараж. Цех, склад, офис и торговый центр — всё это «нежилое».
• Вид разрешённого использования здания — конкретная функция: склад, деловое управление, производственная деятельность, магазин. Именно он меняется, когда цех становится складом.
• Вид разрешённого использования участка — определяет, что вообще можно размещать на земле. ВРИ здания должен с ним сочетаться.
• Наименование — свободная подпись вроде «Корпус № 3». По части 19 статьи 70 218-ФЗ его можно исключить из ЕГРН, если внесён вид разрешённого использования здания.

Отсюда главный вывод: переход «цех → склад» или «цех → офис» не меняет назначение — здание остаётся нежилым. Меняется ВРИ, и его правила другие, чем у перевода жилого в нежилое.

Кто выбирает вид разрешённого использования

По части 4 статьи 37 ГрК РФ основные и вспомогательные виды разрешённого использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладатель выбирает самостоятельно, без дополнительных разрешений и согласований. Варианты берутся из градостроительного регламента территориальной зоны в правилах землепользования и застройки (ПЗЗ).

Если нужный вид в регламенте есть только как условно разрешённый, придётся получать разрешение на условно разрешённый вид использования через публичные слушания или общественные обсуждения. Если его нет вовсе — менять ПЗЗ или искать другое решение. Поэтому изменение вида разрешенного использования объекта капитального строительства всегда начинается с проверки зоны, а не с заявления в Росреестр.

Когда хватит заявления, а когда нужен технический план

Решающий вопрос — менялись ли основные характеристики здания: площадь, этажность, контур на участке, материал стен. Если переоборудование было без этого, речь идёт только о дополнительных сведениях. Если стены переносили, достраивали антресоли и этажи, расширяли пятно застройки — это изменение основных характеристик, и без технического плана не обойтись.

Решения органов власти об изменении разрешённого использования здания и о предоставлении разрешения на условно разрешённый вид направляются в Росреестр сами — это часть 1 статьи 32 218-ФЗ. Если сведения так и не появились, заинтересованное лицо вправе подать заявление по статье 33 того же закона.

Технический план здания: требования и состав

Форма, состав и требования к подготовке установлены Приказ Росреестра от 15.03.2022 № П/0082 «Об установлении формы технического плана, требований к его подготовке и состава содержащихся в нем сведений». Технический план готовит кадастровый инженер, документ оформляется в электронном виде в формате XML и подписывается усиленной квалифицированной электронной подписью.

• Основание для сведений. При реконструкции — разрешение на строительство, разрешение на ввод и проектная документация. Если закон их не требует, сведения указывают на основании декларации правообладателя (часть 11 статьи 24 218-ФЗ).
• Графическая часть. Схема расположения здания на участке, чертёж контура, поэтажные планы.
• Текстовая часть. Характеристики здания, вид разрешённого использования, сведения о кадастровом инженере и заказчике.
• Согласованность. Площадь и контур в плане должны сойтись с тем, что фактически стоит на участке и отражено в документах.

Если реконструкция требовала разрешения на строительство, а его не получали, технический план «по декларации» не узаконит изменения — это самовольная реконструкция, и решать её придётся отдельно.

Технический план для регистрации договора аренды

Договор аренды здания или сооружения на срок не менее года подлежит государственной регистрации — это пункт 2 статьи 651 Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ (КонсультантПлюс). Когда в аренду сдаётся не всё здание, а его часть, вместе с регистрацией аренды на учёт ставят часть объекта (статья 44 218-ФЗ). Её местоположение описывает кадастровый инженер.

Проблемы начинаются, когда в здании после переоборудования изменилась площадь: часть объекта описывают по фактическим планам, а в ЕГРН у здания старая площадь и старые этажи. Регистратор увидит расхождение и приостановит учёт. Поэтому сначала актуализируют сведения о самом здании, потом оформляют аренду.

Кадастровая стоимость и налог

Кадастровая стоимость рассчитывается по сведениям ЕГРН, включая вид разрешённого использования. Пока здание числится производственным, оценка идёт по одной группе объектов; после смены ВРИ — по другой, и результат может измениться в любую сторону.

Отдельно стоит учесть региональные перечни объектов, налог по которым считается от кадастровой стоимости, — их правила задаёт Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая), статья 378.2 «Особенности определения налоговой базы, исчисления и уплаты налога в отношении отдельных объектов недвижимого имущества». Деловое управление и торговля в ВРИ — один из признаков, по которым здание проверяют на включение в перечень. До подачи заявления стоит оценить с бухгалтером налоговые последствия смены вида разрешённого использования.

Почему Росреестр приостанавливает учёт

Росреестр смену вида разрешенного использования проверяет по документам и сведениям, которые уже есть в реестре. Типовые причины приостановки:

1. ВРИ здания не сочетается с ВРИ участка. Участок «для производственной деятельности», а в заявлении у здания — «магазин». Сначала приводят в порядок участок.
2. Нужного вида нет в регламенте зоны. Собственник выбрал вид, которого нет среди основных и вспомогательных, без разрешения на условно разрешённый вид.
3. Изменились основные характеристики, а техплана нет. Площадь и этажность поменялись, но в Росреестр подано только заявление о ВРИ.
4. Технический план противоречит документам. Площадь или контур не совпадают с разрешением на ввод, проектом или декларацией.
5. Подал не тот заявитель. Изменения основных характеристик по общему правилу вносятся по заявлению собственника (статья 15 218-ФЗ), арендатор такое заявление не подаёт.
6. Ошибки в описании части здания. Часть под аренду описана по площади, которая не совпадает со сведениями о здании.

Если приостановку получили, срок обычно позволяет устранить причину: дослать документы, исправить технический план или сначала сменить ВРИ участка.

С чего начать смену вида разрешённого использования здания

1. Закажите свежую выписку ЕГРН на здание и участок: назначение, ВРИ, наименование, площадь, этажность.
2. Сверьте зону по ПЗЗ. Найдите нужный вид среди основных, вспомогательных или условно разрешённых.
3. Проверьте ВРИ участка. Если он не допускает новую функцию здания, начните с участка.
4. Оцените, что менялось физически. Площадь, антресоли, пристройки, проёмы в несущих стенах — повод для технического плана, а то и для разрешения на реконструкцию.
5. Пригласите кадастрового инженера до подачи документов: он подскажет, хватит ли заявления, и подготовит технический план, если он нужен.
6. Сначала здание, потом аренда. Регистрацию договоров запускайте после того, как сведения о здании актуализированы.

Кадастрового инженера под такую задачу можно найти на «Ресурс-Плюс» — площадке-агрегаторе, которая сама работы не выполняет. Разместите заявку бесплатно в разделе кадастровых работ: опишите здание, участок и что поменялось после переоборудования. Кадастровые инженеры откликнутся сами с ценой и сроками, а договор вы заключите с выбранным исполнителем напрямую, без комиссии площадки.