Раздел земельного участка в аренде: согласие арендодателя, новые договоры и кадастровые работы

Участок в аренде у вас один, а задач несколько: первую очередь пора сдавать, под вторую нужен отдельный участок для разрешения на строительство, а часть бизнеса уходит покупателю вместе с землёй. Пока участок единый, ни одну из задач не закрыть. А раздел, начатый без согласия собственника и без плана по договорам, заканчивается приостановкой учёта, отказом в утверждении схемы или новыми участками, на которые у арендатора нет ни одного зарегистрированного права. Стройка при этом стоит, а аренду продолжают начислять за всю площадь.

Ниже — порядок раздела арендованного участка по шагам: чьё согласие нужно, какие документы готовит кадастровый инженер, как сохранить аренду на образованных участках и где чаще всего теряют месяцы. Отдельно разобраны раздел с сохранением исходного участка и раздел многоконтурного участка.

Кто вправе инициировать раздел участка, находящегося в аренде

Раздел — это способ образования земельных участков: исходный участок, как правило, прекращает существование, а вместо него появляются новые. Правила задают статьи 11.2–11.9 «Земельного кодекса Российской Федерации» от 25.10.2001 № 136-ФЗ. Ключевое для арендатора:

• Нужны согласия всех правообладателей. Образование участков из арендованного требует письменного согласия арендаторов и залогодержателей исходного участка (статья 11.2 ЗК РФ), за исключениями, прямо названными в законе. Если раздел затевает арендатор, ему нужно решение собственника.
• Назначение не меняется. Целевое назначение и разрешённое использование образуемых участков по общему правилу такие же, как у исходного. Раздел не способ сменить вид использования.
• Аренда переходит на новые участки. Статья 11.8 ЗК РФ сохраняет за арендатором публичного участка право заключить договоры аренды образуемых участков без торгов в пределах срока исходного договора. Перечень случаев аренды без торгов дан в статье 39.6 ЗК РФ.

С частной землёй решение принимает собственник, и условия для новых участков фиксируются в соглашении с ним. С государственной и муниципальной землёй собственника представляет уполномоченный орган, а сам раздел идёт по схеме расположения или проекту межевания, которые этот орган утверждает.

Порядок раздела земельного участка по шагам

Последовательность для арендованного участка, особенно публичного, выглядит так:

1. Проверьте исходные данные. Закажите выписку из ЕГРН, сверьте границы, обременения, вид разрешённого использования, условия договора аренды о разделе и субаренде. Проверьте, нет ли залога, сервитутов и объектов, которые разрежет новая граница.
2. Получите согласие арендодателя. Для частного участка — письменное согласие собственника с описанием будущих участков. Для публичного — заявление в уполномоченный орган об утверждении схемы или о подготовке проекта межевания.
3. Подготовьте схему или проект межевания. Если на территорию есть утверждённый проект межевания, раздел идёт по нему; если нет — по схеме расположения на кадастровом плане территории. Решение об утверждении схемы действует два года, за это время нужно успеть поставить участки на учёт.
4. Закажите межевой план. Кадастровый инженер по Федеральному закону от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности» выезжает на участок, определяет координаты и готовит межевой план раздела в электронном виде.
5. Подайте документы на учёт и регистрацию. По Федеральному закону от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (статья 41) учёт и регистрация прав на все образуемые участки проводятся одновременно, а исходный участок снимается с учёта.
6. Переоформите аренду. Заключите договоры аренды на каждый новый участок или соглашение о разделе обязательств, пересчитайте арендную плату от новой кадастровой стоимости.
7. Зарегистрируйте договоры. Договор аренды земельного участка на срок от года подлежит государственной регистрации; до неё он не действует для третьих лиц, а для банков и покупателей права на участок нет.

Документы, сроки и ответственные на каждом этапе

Сроки учёта и регистрации установлены статьёй 16 закона 218-ФЗ и зависят от того, подаются ли документы напрямую или через МФЦ. Основное время уходит не на Росреестр, а на согласования с собственником и утверждение схемы — их и стоит планировать с запасом. Подать документы можно через Росреестр — раздел «Электронные услуги и сервисы».

Образование земельного участка путём раздела с сохранением исходного

Обычный раздел уничтожает исходный участок, а вместе с ним и привязку к прежнему договору. Земельный кодекс в ограниченных случаях допускает раздел с сохранением исходного участка в изменённых границах — в частности, для участков в государственной или муниципальной собственности. Из участка выделяется часть, а исходный продолжает существовать с тем же кадастровым номером и меньшей площадью.

Для арендатора публичной земли это удобно: прежний договор продолжает действовать на оставшийся участок, достаточно дополнительного соглашения об изменении площади и арендной платы, а новый договор нужен только для выделенной части. Сохраняются и привязанные к исходному номеру документы: градостроительный план, разрешение на строительство. Возможность такого раздела и форму договора стоит согласовать с уполномоченным органом на этапе заявления — переделывать схему потом дольше.

Раздел многоконтурного земельного участка

Многоконтурный участок состоит из нескольких несмежных частей под одним кадастровым номером — типично для линейных объектов, промплощадок с разрывами и сельхозугодий. Разделить его можно по контурам: каждый контур или группа контуров становится самостоятельным участком. На практике это частый способ выделить под продажу или отдельное строительство обособленную площадку.

Межевой план готовится так же, как при обычном разделе, но кадастровому инженеру нужно проверить, что каждый образуемый участок соответствует предельным размерам и имеет доступ с земель общего пользования или через соседний участок. Если какой-то контур окажется «запертым», в учёте откажут.

Госпошлина за раздел земельного участка

За сам кадастровый учёт образуемых участков госпошлина не взимается. Платить нужно за государственную регистрацию прав и обременений: права собственности на новые участки и аренды по новым договорам. Размеры установлены статьёй 333.33 в Налоговом кодексе Российской Федерации (часть вторая) от 05.08.2000 № 117-ФЗ, глава 25.3 «Государственная пошлина» и различаются для организаций и физических лиц. Органы власти от уплаты освобождены, поэтому при разделе публичной земли пошлину обычно платит арендатор за регистрацию своей аренды.

Стоимость кадастровых работ складывается из факторов, а не из фиксированного тарифа:

• Число образуемых участков и контуров — от него зависят объём координирования и сложность межевого плана.
• Площадь и рельеф, застроенность территории и доступ к пунктам опорной сети.
• Нужна ли схема или проект межевания, а также градостроительные ограничения, которые придётся учитывать.
• Срочность и сопровождение подачи документов в Росреестр.

Типовые ошибки при разделе участка в аренде

• Граница режет здание или сооружение. Объект недвижимости должен оказаться в пределах одного участка, иначе раздел невозможен без пересмотра конфигурации.
• Нет доступа к новому участку. Если к участку нет прохода или проезда, межевой план не пройдёт учёт.
• Нарушены требования статьи 11.9 ЗК РФ: предельные размеры, вклинивание, изломанность границ, пересечение границ территориальных зон.
• Учёт без новых договоров. Участки поставлены на учёт, а аренда на них не зарегистрирована: строительство, залог и продажа права аренды заблокированы.
• Схема утверждена, но истекла. Межевой план затянули дольше двух лет — схему придётся утверждать заново.
• Забыли про залог. Без согласия банка-залогодержателя права аренды раздел не зарегистрируют.

Что проверить до раздела участка

• Договор аренды: условия о разделе, субаренде, переуступке и сроке, который останется на новых участках.
• Правила землепользования и застройки: минимальная площадь для вашего вида использования и границы территориальных зон.
• Объекты на участке: здания, сети, подъезды — где пройдёт граница и как каждый участок будет обслуживаться.
• Документы на строительство: что станет с градостроительным планом и разрешением, если исходный участок исчезнет.
• План по договорам: кто и когда подпишет новые договоры аренды и сколько составит арендная плата после раздела.

Раздел арендованного участка начинается с кадастрового инженера, который ещё до заявления арендодателю скажет, какая конфигурация реальна и пройдёт учёт. Найти исполнителя можно на площадке-агрегаторе «Ресурс-Плюс»: разместите бесплатную заявку в разделе кадастровых работ, кадастровые инженеры сами откликнутся с ценой и сроками, а договор вы заключите напрямую, без комиссии. Сама площадка кадастровые работы не выполняет. Опишите участок, число будущих участков и условия аренды в форме ниже.