Ранее учтённый объект недвижимости: как внести в ЕГРН дом или участок по старым документам
У дома или участка есть старый техпаспорт или свидетельство, а в ЕГРН объекта нет или не указан правообладатель. Разбираем, что значит статус «ранее учтённый», как проверить сведения, собрать документы и закрепить право, чтобы не потерять сделку и наследство.
Вы наследуете дом или хотите продать участок, а в выписке из ЕГРН пусто: либо объекта нет вовсе, либо он есть, но без правообладателя и без границ. Нотариус не выдаёт свидетельство, покупатель и банк отказываются от сделки, сетевая организация не подключает электричество, а владелец старой производственной площадки не может заложить здание или продать его. Хуже того: муниципалитет вправе сам выявить такой объект и начать процедуру, в которой ваших документов никто не учтёт.
Хорошая новость: если объект построен или оформлен давно, у него, скорее всего, есть особый статус — «ранее учтённый». Он значительно упрощает путь в реестр. Ниже — что это значит, как проверить объект, какие документы собрать, в каком порядке действовать и когда без кадастрового инженера не обойтись.
Ранее учтённый объект недвижимости: что это значит
Так называют объект, который был учтён или права на который были зарегистрированы до появления единого реестра в его нынешнем виде: по данным БТИ, органов земельного учёта, бывших регистрационных палат. Правила изложены в Федеральном законе от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», его переходные положения как раз посвящены ранее учтённым объектам и ранее возникшим правам.
Важно различать два понятия, их часто путают:
- Ранее учтённый объект — сам дом, участок, гараж или цех, сведения о которых уже где-то фиксировались (техническая инвентаризация, земельный кадастр).
- Ранее возникшее право — право собственности, которое появилось на основании документов старого образца (свидетельство, решение исполкома, договор, удостоверенный нотариусом или исполкомом) и признаётся действительным и без записи в ЕГРН.
То есть можно быть законным собственником, но не иметь записи в реестре. Распорядиться имуществом без неё практически невозможно, поэтому запись нужно внести.
Как проверить, что есть в ЕГРН
Начните с запроса сведений, это быстро и недорого. Выписки заказываются в личном кабинете на портале Росреестра, в разделе «Электронные услуги и сервисы», или через МФЦ. Запросите сведения об объекте по адресу и по кадастровому номеру, если он известен, и отдельно — о земельном участке под зданием.
По результату проверки возможны четыре ситуации, и от неё зависит дальнейший путь:
| Что видно в выписке | Что это значит | Что делать |
|---|---|---|
| Объекта нет в реестре | Сведения о нём не перенесены или не вносились | Подать заявление о внесении сведений о ранее учтённом объекте с имеющимися документами; при их нехватке — готовить технический план |
| Объект есть, статус «ранее учтённый», права не зарегистрированы | Учёт есть, а собственника в реестре нет | Зарегистрировать ранее возникшее право по старым документам |
| Объект есть, границ или площади нет | Сведения неполные, участок «декларативный» | Заказать межевой план и уточнить границы |
| Объект есть, данные расходятся с документами | Ошибка в реестре или в старом учёте | Исправить сведения; возможна реестровая ошибка, нужен кадастровый инженер |
Если запись есть, но площадь, назначение или адрес не совпадают с документами, не торопитесь подавать заявление на регистрацию права: сначала приведите сведения в порядок, иначе получите приостановление.
Какие старые документы пригодятся
Росреестр принимает документы, оформленные в соответствии с законодательством, действовавшим на момент их выдачи. Проверьте семейный архив, архив БТИ, сельсовета, поселковой или городской администрации и архив предприятия:
- Правоустанавливающие документы: свидетельство о праве собственности на землю, государственный акт, договор купли-продажи, дарения или мены, решение о предоставлении участка, свидетельство о праве на наследство.
- Технические документы: технический паспорт, инвентарное дело БТИ, справки об инвентаризационной стоимости, поэтажные планы.
- Архивные и учётные записи: выписки из похозяйственной книги, домовой книги, справки администрации о принадлежности объекта.
- Документы организации: передаточные акты, балансовые ведомости, документы о приватизации предприятия, если объект числится в основных средствах.
Копии из архива запрашивайте заранее, сроки выдачи у архивов разные. Если подлинника нет, работает справка архива о том, что документ издавался и где хранится.
Как внести объект в ЕГРН: пошаговый порядок
- Закажите выписки из ЕГРН на объект и на земельный участок под ним, зафиксируйте, что именно отсутствует: сам объект, права или границы.
- Соберите документы: паспорт, правоустанавливающие и технические документы, при наследовании — свидетельство о праве на наследство или документы наследодателя.
- Подайте заявление о внесении сведений о ранее учтённом объекте. Этот порядок предусмотрен 218-ФЗ для правообладателей, у которых есть документы о нём. Заявление подаётся через МФЦ или в электронном виде.
- Если документов недостаточно, закажите технический план у кадастрового инженера: он определит местоположение, площадь и контур здания, а для участка подготовит межевой план.
- Зарегистрируйте право по документам, подтверждающим ранее возникшее право. Заявление можно подать вместе с заявлением о внесении сведений или после него.
- Получите выписку из ЕГРН и сверьте данные: адрес, площадь, назначение, вид права, фамилию правообладателя.
Если после подачи пришло уведомление о приостановлении, срок на устранение причин ограничен, а решение по делу не принимают без ответа. Приостановление можно оспорить и внесудебным порядком — о нём подробно писал ГАРАНТ.РУ в материале об обжаловании приостановления госрегистрации прав на недвижимость.
Когда нужен техплан и межевание
Не любое оформление требует работы кадастрового инженера. Ориентируйтесь на таблицу:
| Ситуация | Нужен ли кадастровый инженер | Результат |
|---|---|---|
| Объект уже учтён, нужно только зарегистрировать право | Как правило, нет | Запись о праве в ЕГРН |
| Дом перестраивали, площадь отличается от техпаспорта | Да, технический план | Актуальные площадь и контур здания |
| У участка нет границ в реестре | Да, межевой план | Уточнённые границы участка |
| Объект не удаётся найти ни в реестре, ни в архивах | Да, технический план и обследование | Постановка на учёт как нового объекта |
Кадастровые инженеры работают по Федеральному закону от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности», реестр специалистов открыт на портале Росреестра. Перед заключением договора проверьте по реестру, что инженер действующий, и спросите, будет ли он выезжать на объект: заочные планы чаще всего возвращают.
Отдельно оцените, нужна ли в вашем случае сложная процедура. Для здания с неоформленной перестройкой или самовольной пристройкой простого внесения сведений недостаточно, возможно придётся узаконивать изменения. Это отдельный вопрос, и решается он до подачи документов.
Если собственник не оформил: роль органов власти
С 2021 года органы местного самоуправления и Росреестр занимаются выявлением правообладателей ранее учтённых объектов. Для этого в закон о регистрации добавлены нормы о выявлении правообладателей, а ещё одно изменение внесли федеральным законом № 518-ФЗ. Практически это означает: администрация находит такой объект, ищет владельца по архивам и наследственным делам, затем вносит в ЕГРН сведения о правообладателе без его заявления, а при отсутствии владельца — готовит процедуру признания объекта бесхозяйным.
Для собственника это двойной сигнал. Если вам пришло уведомление или запрос от администрации, не игнорируйте его: сообщите, что документы есть, и приложите копии. Если же ничего не приходило, оформлять объект всё равно лучше самостоятельно: так вы сами выбираете момент, подрядчика и состав сведений.
Типичные ошибки
- Подача на регистрацию права без выписки. Заявитель не знает, что в реестре данные другие, и получает приостановление.
- Ставка на потерянный оригинал. Документ можно восстановить через архив, но на это нужно время, поэтому запрос отправляют в первую очередь.
- Заказ межевания без проверки соседей. Участок со старыми границами нередко накладывается на соседний, и выясняется это на согласовании.
- Путаница между объектом и правом. Объект внесён в реестр, а право не зарегистрировано, и сделка всё равно невозможна.
- Выбор подрядчика только по цене. Дешёвый план без выезда возвращают, а срок оформления растёт.
Что подготовить до обращения
Чтобы оформление прошло с первой попытки, пройдите короткий чек-лист:
- Выписки из ЕГРН на здание и участок получены и сверены с документами.
- Старые документы собраны, недостающие запрошены в архиве БТИ и администрации.
- Перепланировки и пристройки выявлены: сравните техпаспорт с тем, что есть на месте.
- Наследники и совладельцы известны, их согласие и доли понятны.
- Задача для инженера сформулирована: техплан, межевой план или только консультация.
На стоимость кадастровых работ влияют площадь и сложность объекта, число зданий, наличие смежных участков, необходимость выезда и срочность. Узнавать цену лучше у нескольких исполнителей сразу, указывая одни и те же исходные данные.
Если нужно оформить дом, участок или производственное здание, а подходящего кадастрового инженера вы не нашли, разместите бесплатную заявку на «Ресурс-Плюс» в разделе кадастровых работ. Это площадка-агрегатор: кадастровые инженеры откликаются сами и называют цену и сроки, договор вы заключаете напрямую, без комиссии. Сама площадка работы не выполняет. Опишите объект и имеющиеся документы в форме ниже.
Обсуждение
Пока нет комментариев. Будьте первым!
