Изменилась площадь дома после пристройки или реконструкции: как внести изменения в ЕГРН

Дом достроен: появился второй этаж, тёплая веранда или пристройка с котельной, а в выписке ЕГРН по-прежнему значится площадь десятилетней давности. Пока дом живёт своей жизнью, это никого не беспокоит. Проблемы начинаются при продаже, ипотеке, страховании или разделе: банк видит, что фактический объект не совпадает с документами, покупатель опасается самовольной постройки, страховщик считает выплату от площади из реестра. Реконструкция без уведомления или разрешения даёт основания признать объект самовольной постройкой по статье 222 Гражданского кодекса, а это уже риск суда и требования о сносе или приведении дома в прежний вид.

Хорошая новость: в большинстве случаев изменение площади дома узаконивается без суда, через технический план и кадастровый учёт. Ниже — порядок для жилых и нежилых зданий, кто подаёт заявление, какие документы нужны и что делать, если площадь «изменилась» без всякой стройки.

Когда изменение площади дома считается реконструкцией

По «Градостроительному кодексу Российской Федерации» от 29.12.2004 № 190-ФЗ реконструкция — это изменение параметров объекта капитального строительства: высоты, количества этажей, площади, объёма, в том числе надстройка и расширение. Значит, любая капитальная пристройка, надстройка мансарды или этажа, утепление и включение веранды в контур дома — это реконструкция, даже если делали своими руками.

• Реконструкция: пристроили комнату или гараж под общей крышей, надстроили этаж, превратили холодную веранду в отапливаемое помещение на фундаменте.
• Не реконструкция: перепланировка внутри существующих стен, замена отделки, отдельно стоящая баня или сарай — это самостоятельные постройки со своим порядком.
• Не стройка вовсе: площадь пересчитали по новым правилам обмера, и в техплане получилась другая цифра. Об этом — в отдельном разделе ниже.

Уведомление или разрешение на реконструкцию

Порядок зависит от вида объекта. Для объектов индивидуального жилищного строительства и садовых домов действует уведомительный порядок по статье 51.1 Градостроительного кодекса: до начала работ собственник направляет в администрацию уведомление о планируемой реконструкции, а после — уведомление об окончании по статье 55, не позднее одного месяца со дня окончания работ. Важно, чтобы дом после реконструкции остался объектом ИЖС: не более трёх надземных этажей и высотой не более 20 метров.

Для коммерческих зданий, многоквартирных домов и других объектов действует разрешительный порядок: разрешение на реконструкцию по статье 51, проектная документация и разрешение на ввод в эксплуатацию по статье 55. Разрешение не требуется, если изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики надёжности и безопасности и не превышают предельных параметров, но это нужно подтвердить, а не предполагать.

Изменение площади жилого дома и нежилого здания: сравнение порядка

Как зарегистрировать изменение площади дома в Росреестре: пошагово

1. Проверьте участок и параметры. Вид разрешённого использования, отступы от границ, предельные параметры по правилам землепользования и застройки. Пристройка за границей участка или с нарушением отступов — главная причина отказов.
2. Оформите уведомление или разрешение. Для ИЖС — уведомление о планируемой реконструкции, для иных зданий — разрешение на реконструкцию. Если стройка уже закончена, честно оцените, укладывается ли объект в параметры.
3. Закажите технический план. Кадастровый инженер выезжает на объект, обмеряет дом, определяет координаты контура и готовит техплан в связи с изменением сведений о здании.
4. Направьте уведомление об окончании или получите разрешение на ввод. Техплан прикладывается к уведомлению об окончании реконструкции ИЖС или к заявлению на ввод.
5. Проконтролируйте подачу в Росреестр. Администрация или орган, выдавший разрешение на ввод, направляет документы сам. Если этого не произошло, подайте заявление о кадастровом учёте изменений через МФЦ или Росреестр — раздел «Электронные услуги и сервисы».
6. Получите выписку ЕГРН. Проверьте новую площадь, этажность, материал стен и контур на участке. Ошибку проще исправить сразу, пока кадастровый инженер помнит объект.

Технический план дома для постановки на кадастровый учёт

Технический план — главный документ всей процедуры. Его требования задаёт статья 24 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»: техплан готовит только кадастровый инженер, документ оформляется в электронном виде и заверяется его усиленной квалифицированной подписью. Деятельность инженера регулирует Федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности»: он должен состоять в саморегулируемой организации, а проверить его можно в реестре кадастровых инженеров — Портале услуг Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).

Что подготовить для инженера:

• Выписку ЕГРН на дом и земельный участок или их кадастровые номера.
• Правоустанавливающие документы на участок, если право на него не зарегистрировано в ЕГРН.
• Уведомление или разрешение на реконструкцию, проект, если он делался, разрешение на ввод для нежилых зданий.
• Сведения о доме: год завершения реконструкции, материал стен, этажность с учётом подземных этажей.

Кадастровый учёт без регистрации права и что будет с налогом

При реконструкции объект остаётся тем же — меняются его характеристики. Поэтому статья 14 закона № 218-ФЗ предусматривает кадастровый учёт без регистрации права в связи с изменением основных характеристик: право собственности не перерегистрируется, кадастровый номер сохраняется, в ЕГРН обновляются площадь, этажность и контур. Государственная пошлина взимается за регистрацию прав, а кадастровый учёт изменений проводится без неё. Срок по закону — несколько рабочих дней, через МФЦ он чуть длиннее.

Налог на имущество физических лиц считается от кадастровой стоимости. После внесения новой площади кадастровая стоимость пересчитывается, сведения передаются в налоговую, и новая база применяется с даты внесения изменений в ЕГРН, а не задним числом за годы стройки. Проверить начисления можно в личном кабинете на сайте Федеральной налоговой службы (ФНС России). Если стоимость кажется завышенной, её оспаривают отдельно, по правилам кадастровой оценки.

Площадь изменилась без стройки: пересчёт по приказу П/0393

Частая ситуация: собственник ничего не пристраивал, а кадастровый инженер насчитал другую площадь. Причина — методика. Сведения в ЕГРН по старым домам часто перенесены из техпаспортов БТИ, где учитывалась общая площадь жилых помещений. Сейчас площадь здания определяется по приказу Росреестра № П/0393: как сумма площадей всех этажей в пределах внутренних поверхностей наружных стен, включая подземные, цокольные и мансардные этажи, лестницы и технические помещения. Отсюда расхождение в несколько, а иногда в десятки квадратных метров.

Такое изменение не требует ни уведомления, ни разрешения: оформляется техплан в связи с уточнением сведений, а в заключении кадастрового инженера объясняется причина расхождения. Важно не путать два случая. Если инженер видит, что площадь выросла из-за пристройки, оформить её как «пересчёт» не получится: регистратор сравнит контур и этажность со сведениями реестра и приостановит учёт.

Типовые ошибки

• Пристройка залезла на соседний участок или за красную линию: контур дома выходит за границы, и учёт приостанавливают до решения вопроса с землёй.
• Дом перестал быть ИЖС: четыре надземных этажа или превышение высоты переводят объект из уведомительного порядка в разрешительный.
• Нарушены отступы и параметры ПЗЗ: администрация выдаёт уведомление о несоответствии, и вопрос приходится решать через отклонение от предельных параметров или в суде.
• Учтён дом, но не участок: границы участка не установлены, и инженеру нечем подтвердить, что дом стоит на своей земле.
• Ждут, что всё сделает администрация: документы не дошли до Росреестра, а собственник узнаёт об этом при сделке.

С чего начать

Сначала закажите свежую выписку ЕГРН на дом и участок и сравните её с тем, что стоит на земле: площадь, этажность, контур, наличие границ участка. Затем решите, какой у вас случай — реконструкция по уведомлению, реконструкция по разрешению или пересчёт площади без стройки. От этого зависят документы, сроки и риск отказа. Если продажа или ипотека уже запланированы, начинайте заранее: приостановка учёта из-за отступов или границ участка может занять больше времени, чем сама сделка.

Подготовить технический план, проверить границы участка и подать документы помогут кадастровые инженеры. Найти исполнителя можно на площадке-агрегаторе «Ресурс-Плюс»: разместите бесплатную заявку в разделе кадастровых работ, инженеры сами откликнутся с ценой и сроками, а договор вы заключите напрямую, без комиссии. Сама площадка кадастровые работы не выполняет. Опишите дом, что именно достраивали и для какой сделки нужны документы, в форме ниже.