Раздел дома на блоки и постановка домов блокированной застройки на учёт: порядок и типичные отказы

Двое совладельцев годами живут в одном доме с разными входами, каждый пользуется своей половиной, но в ЕГРН у них по 1/2 в праве на весь дом и на весь участок. Продать, заложить или перестроить свою часть без согласия соседа нельзя. Решение очевидно — разделить дом на блоки. Но после подачи документов приходит уведомление о приостановке: участок не тот, вид разрешённого использования не подходит, дом не соответствует признакам блокированной застройки. Три месяца ожидания, затем отказ, заново кадастровые работы и ещё одна госпошлина.

Большинство отказов можно предсказать до заказа техплана. Ниже — как проверить, подходит ли дом под раздел, в каком порядке готовить документы, как быть с землёй и что делать, если Росреестр уже приостановил учёт.

Признаки дома блокированной застройки

С 1 марта 2022 года понятие закреплено в пункте 40 статьи 1 «Градостроительного кодекса Российской Федерации» от 29.12.2004 № 190-ФЗ. Дом блокированной застройки — это жилой дом, блокированный с другим жилым домом в одном ряду общей боковой стеной без проёмов и имеющий отдельный выход на земельный участок. Отсюда признаки, которые проверяет регистратор:

• Общая только боковая стена. Блоки стоят в ряд; если одна часть дома расположена над другой, это не блокированная застройка.
• В общей стене нет проёмов. Дверь или арка между половинами — основание для приостановки, пока проём не заложен.
• Свой выход на участок у каждого блока, а не через общий коридор, тамбур или веранду.
• Каждый блок — самостоятельный жилой дом с собственными помещениями; общие с соседом помещения внутри здания признак разрушают.

Если дом этим признакам не отвечает, раздел на блоки невозможен без реконструкции. Альтернатива — оставить долевую собственность и определить порядок пользования соглашением или через суд.

Раздел жилого дома на блоки: пошаговый порядок

Для дома, который сейчас учтён как единый жилой дом в общей долевой собственности, порядок такой:

1. Проверьте признаки на месте. Кадастровый инженер осматривает дом и сравнивает фактическую планировку с признаками блокированной застройки и с данными ЕГРН о площади и контуре.
2. Проверьте землю. Получите выписку из ЕГРН на участок и выписку из правил землепользования и застройки: в территориальной зоне должен быть вид «блокированная жилая застройка», а площадь каждого будущего участка — не меньше минимальной по ПЗЗ.
3. Устраните несоответствия. Заложите проёмы в общей стене, обустройте отдельные входы, разделите общие помещения. Если меняются параметры дома, это реконструкция, и её нужно оформить отдельно.
4. Заключите соглашение о разделе между всеми собственниками: кому какой блок и какой участок переходит. Если согласия нет, раздел или выдел доли проводится через суд.
5. Закажите кадастровые работы: технический план на каждый образуемый дом блокированной застройки и межевой план на раздел участка.
6. Измените ВРИ участка, если сейчас он предназначен для индивидуального жилищного строительства, — до подачи документов на раздел.
7. Подайте документы совместно. Учёт и регистрация прав на все объекты, образуемые при разделе, проводятся одновременно, поэтому заявления подают все собственники в одном пакете — через МФЦ или в электронном виде.

Одновременность учёта при разделе установлена статьёй 41 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Если хотя бы один совладелец не подписал заявление, учёт не состоится.

Если блоки уже учтены: упрощённый путь по 476-ФЗ

Многие дома раньше стояли в ЕГРН как «жилые дома блокированной застройки» с помещениями-блоками или даже как многоквартирные дома с квартирами. Для них действует Федеральный закон от 30.12.2021 № 476-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», статья 16:

• Блок, отвечающий признакам из пункта 40 статьи 1 ГрК РФ, признаётся домом блокированной застройки независимо от того, учтён он как здание или как помещение.
• Переоформление не обязательно: ранее выданные документы о праве сохраняют силу, изменения в ЕГРН вносятся по желанию собственников.
• Совместное решение собственников позволяет уполномочить одного из них подать заявление; после этого блоки становятся зданиями с назначением «жилой дом», а общее здание снимается с учёта.
• Раздел общего участка можно предусмотреть в том же решении, и отсутствие нужного ВРИ или предельных размеров в градостроительном регламенте ему не препятствует.

Это главное отличие от раздела «с нуля»: упрощённый порядок работает только для уже учтённых блоков. Если в ЕГРН стоит просто жилой дом в долевой собственности, статья 16 не помогает, и раздел идёт по общим правилам.

Раздел участка с домом и вид разрешённого использования

Дом блокированной застройки нельзя разместить на участке для ИЖС: этот вид разрешённого использования рассчитан на отдельно стоящий дом. Поэтому раздел дома почти всегда тянет за собой работу с землёй. Требования к образуемым участкам — в статьях 11.4 и 11.9 «Земельного кодекса Российской Федерации» от 25.10.2001 № 136-ФЗ: участки должны соответствовать предельным размерам, а их образование не должно делать невозможным использование расположенных на них объектов.

Практические последствия: граница между новыми участками проходит по общей стене блоков, у каждого участка должен быть доступ с земель общего пользования, а площадь каждой части нужно заранее сверить с минимумом по ПЗЗ. Если зона не допускает блокированную застройку, придётся сначала добиваться изменения ПЗЗ или условно разрешённого вида использования — это месяцы, и их стоит заложить в план до подписания соглашения о разделе.

Выдел доли в натуре земельного участка и дома через суд

Когда совладелец против раздела, остаётся суд. Статья 252 «Гражданского кодекса Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 № 51-ФЗ позволяет требовать выдела своей доли в натуре, а если выдел невозможен без несоразмерного ущерба имуществу — выплаты компенсации. Возможность раздела суд проверяет с помощью строительно-технической экспертизы: эксперт отвечает, можно ли образовать блоки, какие работы нужны и сколько они стоят. Подобрать эксперта для такого спора можно в разделе судебной экспертизы.

Решение суда не освобождает от кадастровых работ: техпланы и межевой план готовятся по его резолютивной части, и если она расходится с фактическими контурами дома, Росреестр приостановит учёт так же, как при добровольном разделе.

Почему Росреестр приостанавливает учёт блоков

Приостановка длится до устранения причин, но, как правило, не более трёх месяцев; если причины не устранены, следует отказ. Частые основания и способы их закрыть:

Причины перечислены в уведомлении со ссылкой на пункты статьи 26 закона № 218-ФЗ. Отвечать на них лучше через того же кадастрового инженера: доработанный техплан или межевой план подаётся как дополнительный документ, без новой госпошлины, пока срок приостановки не истёк.

Документы для постановки на кадастровый учёт дома блокированной застройки

• Заявления всех собственников о кадастровом учёте и регистрации прав на каждый образуемый дом и участок.
• Соглашение о разделе, решение собственников по статье 16 476-ФЗ или вступившее в силу решение суда.
• Технический план на каждый дом блокированной застройки в электронном виде с подписью кадастрового инженера.
• Межевой план на образуемые участки, если делится и земля.
• Согласие залогодержателя, если дом или участок в ипотеке.
• Документ об уплате госпошлины за регистрацию прав — прикладывать необязательно, но он ускоряет проверку.

Подать пакет можно в МФЦ или через Росреестр — раздел «Электронные услуги и сервисы»; при электронной подаче заявления подписываются усиленной квалифицированной подписью.

Что проверить до заказа техплана

Пять вопросов, на которые нужно ответить до начала кадастровых работ, — каждый из них снимает одну из типовых причин приостановки:

• Как дом учтён сейчас: как единый жилой дом, как блоки-помещения или как многоквартирный дом. От этого зависит, общий это порядок или упрощённый по статье 16 476-ФЗ.
• Есть ли общие проёмы, входы и помещения и кто будет устранять их до обследования.
• Какой ВРИ у участка и допускает ли ПЗЗ блокированную застройку в этой зоне.
• Хватает ли площади на два участка не меньше минимального размера.
• Согласны ли все собственники и банки, или без суда не обойтись.

Раздел дома на блоки — это связка правовой, кадастровой и землеустроительной работы, и ошибка на любом этапе возвращает всех совладельцев к началу. Найти кадастрового инженера, который проверит дом и землю до подачи, подготовит техпланы и межевой план, можно на площадке-агрегаторе «Ресурс-Плюс»: разместите бесплатную заявку в разделе кадастровых работ, исполнители откликнутся сами с ценой и сроками, а договор вы заключите напрямую, без комиссии. Сама площадка кадастровые работы не выполняет. Опишите дом, участок и состав собственников в форме ниже.