Нужны ли инженерные изыскания для капитального ремонта: вопросы и ответы заказчику

Типичная история: фонд капремонта или управляющая компания заказывает проект ремонта подвала и фасада, а изыскания вычёркивает из сметы — дом стоит не первый десяток лет, грунты якобы известны. Через месяц проектировщик сообщает, что без данных о грунтах не может обосновать усиление фундамента, или экспертиза возвращает документацию с замечаниями к исходным данным. Изыскания всё равно приходится заказывать, только уже в спешке: график сдвигается, подрядчик простаивает, сезон работ уходит, а бюджет ремонта растёт.

Ниже — ответы на вопросы, которые чаще всего задают технические заказчики: обязательны ли инженерные изыскания для капитального ремонта, чем они отличаются от обследования конструкций, когда без геологии и топосъёмки не обойтись, когда хватит архивных материалов и что записать в задание, чтобы не платить дважды.

Обязательны ли инженерные изыскания для капитального ремонта?

Безусловной обязанности закон не устанавливает. Статья 47 «Градостроительного кодекса Российской Федерации» от 29.12.2004 № 190-ФЗ запрещает готовить проектную документацию, строить и реконструировать объекты по ней без выполнения соответствующих инженерных изысканий. Капитальный ремонт в этой формулировке не назван. Для него статья 48 предусматривает свой порядок: отдельные разделы проектной документации готовят на основании задания застройщика или технического заказчика в зависимости от содержания работ.

Решение о составе изысканий принимает заказчик, и отвечает за него тоже заказчик. Если проект затрагивает основания, фундаменты, несущие конструкции или наружные сети, проектировщику нужны исходные данные, которых в архиве обычно нет. Состав разделов и требования к их содержанию задаёт Постановление Правительства РФ от 16.02.2008 № 87 «О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию»: расчёты конструктивных решений должны опираться на фактические характеристики грунтов и конструкций, а не на предположения.

Рабочее правило простое: изыскания при капремонте нужны тогда, когда без них нельзя обосновать проектное решение. Общие требования к составу и порядку изыскательских работ содержит СП 47.13330.2016 «Инженерные изыскания для строительства. Основные положения. Актуализированная редакция СНиП 11-02-96» (с Изменением № 1).

Чем обследование конструкций отличается от инженерных изысканий?

На этой путанице заказчики теряют больше всего времени. Обследование технического состояния отвечает на вопрос, в каком состоянии здание: дефекты, прочность материалов, категория технического состояния. Его выполняют по ГОСТ 31937 «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния» и СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений». Инженерные изыскания отвечают на другой вопрос — в каких условиях стоит здание: рельеф, коммуникации, грунты, подземные воды.

• Обследование конструкций нужно почти для любого капремонта: по его результатам составляют ведомость дефектов и определяют объём работ.
• Инженерно-геодезические изыскания — топографическая съёмка участка и подземных коммуникаций, когда работы выходят за контур здания.
• Инженерно-геологические изыскания — бурение, лабораторные испытания грунтов, уровень и агрессивность подземных вод, когда меняется работа фундаментов.
• Обследование грунтов оснований зданий и сооружений относится к специальным видам изысканий: шурфы у фундаментов, отбор проб из-под подошвы, оценка того, как основание изменилось за годы эксплуатации.

Заключение по обследованию конструкций не заменяет геологию, а отчёт об изысканиях не заменяет обследование. Если в договоре написано только «обследование», характеристик грунтов в отчёте не будет.

Когда без геологии и топосъёмки не обойтись?

Ориентир — затрагивают ли работы основание, нагрузки и территорию вокруг здания. Таблица показывает типовые ситуации капремонта и изыскания, которые для них обычно требуются.

Отдельный случай — надстройка этажа или мансарды. Это уже не капитальный ремонт, а реконструкция: меняются параметры здания, и изыскания для подготовки проектной документации обязательны по статье 47 кодекса.

Когда не требуются инженерные изыскания и хватит архивных материалов?

Если работы не затрагивают основание, фундаменты и прилегающую территорию, отдельные изыскания обычно не нужны: достаточно обследования конструкций и обмерных чертежей. Материалами изысканий прошлых лет можно обойтись, если выполняются три условия:

• Материалы относятся к этому участку и содержат то, что нужно для расчётов: разрезы, характеристики грунтов, уровень подземных вод.
• Условия на участке не менялись: не было подтоплений, новой застройки и котлованов рядом, деформаций здания.
• Проектировщик письменно подтвердил, что данных достаточно для принятых решений.

Пригодность материалов прошлых лет оценивают с учётом их давности и изменений на участке; правила их использования есть в СП 47.13330. Решение обойтись без новых изысканий лучше зафиксировать в задании на проектирование с обоснованием — на экспертизе это снимет лишние вопросы.

Нужна ли экспертиза результатов инженерных изысканий при капремонте?

Если изыскания выполнялись для подготовки проектной документации, их результаты, как правило, рассматривает та же экспертиза, что и проект. Будет она государственной или негосударственной и требуется ли вообще, зависит от объекта и источника финансирования — это определяет статья 49 Градостроительного кодекса. Порядок государственной экспертизы установлен Постановлением Правительства РФ от 05.03.2007 № 145 «О порядке организации и проведения государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий».

Эксперт проверяет, достаточно ли исходных данных для принятых решений. Усиление фундамента без данных о грунтах или новая трасса сетей без топосъёмки — типичные поводы для замечаний. Квалификацию специалистов изыскателя можно проверить в Национальном реестре специалистов в области инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования (НОПРИЗ).

Какие ошибки срывают сроки капремонта?

1. Изыскания вычеркнули из сметы, а проект предусматривает усиление фундаментов или гидроизоляцию подвала.
2. Обследование вместо изысканий: заказали оценку конструкций и ждут от неё данных о грунтах.
3. Изыскания заказали после проекта: фактические грунты отличаются от принятых, решения приходится пересчитывать.
4. Задание без привязки к решениям: изыскатель бурит не там и не на ту глубину, данных для расчёта всё равно не хватает.
5. Не учли доступ и сезон: шурфы в жилом доме требуют согласований с жильцами, полевые работы зимой идут медленнее.
6. Опора на архив неизвестной давности без оценки того, что изменилось на участке.

Все шесть ошибок объединяет одно: решение об изысканиях принимают отдельно от решения о составе ремонтных работ. Дешевле обсудить их с проектировщиком до объявления закупки, чем доплачивать за срочность после замечаний.

Что указать в задании на изыскания: с чего начать

Задание и исходные данные для изысканий передаёт заказчик — это следует из правил о подряде на выполнение проектных и изыскательских работ, «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)» от 26.01.1996 № 14-ФЗ — глава 37 «Подряд», § 4 «Подряд на выполнение проектных и изыскательских работ» (ст. 758–762). Чтобы изыскатель дал именно то, что нужно проектировщику, включите в задание:

1. Перечень работ капремонта и конструкции, которые они затрагивают.
2. Виды изысканий и обследований с привязкой к проектным решениям, которые надо обосновать.
3. Имеющиеся материалы: архивные отчёты, исполнительную документацию, технический паспорт, результаты прежних обследований.
4. Ожидаемые нагрузки и изменения — новая кровля, оборудование, дренаж, сети.
5. Требования к отчёту: состав, формат и электронный вид для экспертизы.
6. Условия доступа: жилой или действующий объект, режим работы, кто согласует вскрытия и шурфы.

Начните с короткой встречи заказчика, проектировщика и изыскателя: за час можно договориться о составе работ, который пройдёт экспертизу без доработок. Найти изыскателя или лабораторию для обследования грунтов оснований можно на площадке-агрегаторе «Ресурс-Плюс»: разместите бесплатную заявку в разделе инженерных изысканий, исполнители сами откликнутся с ценой и сроками, а договор вы заключите напрямую, без комиссии. Сама площадка изыскания не выполняет. Опишите объект и состав ремонтных работ в форме ниже.