Разрешение на использование земель для изысканий: как получить доступ к государственному участку

Бригада изыскателей заезжает на трассу будущего газопровода или дороги, ставит первые геодезические знаки и бурит скважины. Через день появляется представитель администрации или арендатора и спрашивает, на каком основании идут работы. Бумаги на землю нет. Бригаду снимают с участка, график проектирования сдвигается, а заказчику напоминают, что самовольное занятие земли — административное правонарушение по Кодексу Российской Федерации об административных правонарушениях от 30.12.2001 № 195-ФЗ (статья 7.1).

Хорошая новость: для изысканий не нужно оформлять аренду или собственность. Земельный кодекс позволяет использовать государственную и муниципальную землю без предоставления участка. Ниже — когда нужно разрешение, куда с ним идти, что приложить, почему отказывают и как действовать, если земля частная.

Когда разрешение нужно, а когда нет

Правила использования земель без предоставления участков и без сервитута собраны в главе V.4 Земельного кодекса Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ, в статьях 39.33 и 39.34. Статья 39.33 перечисляет случаи, когда это допустимо, и среди них — проведение инженерных изысканий. Статья 39.34 описывает, как это оформляется.

Ключевое слово здесь — собственник земли. Разберите ситуации по порядку:

• Земля государственная или муниципальная, не отданная в аренду. Нужно разрешение уполномоченного органа, участок при этом не предоставляется и не формируется.
• Земля государственная, но в аренде или постоянном пользовании. Одного решения органа обычно недостаточно: работы затрагивают права арендатора, и с ним нужно договариваться отдельно.
• Земля частная. Разрешение органа не выдаётся, нужно согласие собственника или соглашение об условиях доступа, а при необходимости — сервитут.
• Особые категории — лесной фонд, земли особо охраняемых территорий, полосы отвода дорог и железных дорог. У каждой свой порядок и свой согласующий орган, и общий алгоритм здесь лишь отправная точка.

Отдельный нюанс: сама по себе обязанность проводить изыскания вытекает из Градостроительного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 № 190-ФЗ (статья 47), но она не даёт права заходить на чужую землю. Право доступа нужно оформить отдельно.

Кто выдаёт разрешение

Разрешение выдаёт орган, который распоряжается землёй. Для федеральных земель это территориальное управление Росимущества или иной федеральный орган, для земель субъекта — региональное ведомство по имуществу, для муниципальных — местная администрация. Если границы собственности спорные, начните с выписки из реестра недвижимости на портале Росреестра или с публичной карты Национальной системы пространственных данных: она покажет участки и их правообладателей вдоль трассы.

Для линейных объектов трасса проходит через десятки участков с разными собственниками. Поэтому реестр землепользователей нужно составить до подачи первой заявки, иначе придётся подавать документы повторно по мере того, как всплывают новые владельцы. Порядок и форму заявления определяет региональный порядок, поэтому сроки рассмотрения и перечень приложений уточняйте в конкретном органе.

Пошаговый порядок получения

1. Определите границы работ. Подготовьте схему расположения изыскательских работ на кадастровом плане: трасса, площадки, скважины, полоса захода техники.
2. Составьте перечень правообладателей. По данным реестра недвижимости разделите участки на государственные, муниципальные, арендованные и частные.
3. Выберите орган для каждой группы земель. Узнайте в нём форму заявления и порядок подачи: бумажный, через личный кабинет или региональный портал госуслуг.
4. Подайте заявление с приложениями: данные заявителя, цель и вид работ, срок, схема, сведения о задании на изыскания и о лице, которое будет работать.
5. Дождитесь решения. При положительном исходе вы получите разрешение с указанием срока и условий, при отказе — мотивированное решение, которое можно устранить или обжаловать.
6. Уведомите арендаторов и пользователей участков и согласуйте график заездов, чтобы не нарушить их хозяйственную деятельность.
7. Держите разрешение у бригады. Копия, схема и контакты заказчика должны быть у руководителя полевых работ при выезде на каждый участок.

Документы и сроки по видам земель

Сроки рассмотрения и действия разрешения зависят от региона и вида работ, поэтому в график изысканий закладывайте запас и считайте подачу заявлений отдельным этапом, а не формальностью перед выездом.

Частный участок: договорённость и сервитут

Если на трассе встречается частная земля, разрешение органа власти её не заменяет. Допустимы три пути:

• Письменное согласие собственника на вход изыскателей на конкретный срок. Фиксируйте участок, цель, даты и ответственность за ущерб, например за потраву посевов.
• Соглашение об ограниченном пользовании. Подходит, если работы продлятся долго или нужна постоянная точка, например наблюдательная скважина.
• Сервитут. Устанавливается по соглашению с собственником или через суд, если договориться не удалось. Правила сервитута содержатся в Земельном кодексе Российской Федерации и в Гражданском кодексе Российской Федерации (часть первая).

Практический совет: начинайте переговоры с собственниками, пока не определены точные точки бурения. Тогда схему можно скорректировать под условия владельца, не пересогласовывая задание на изыскания.

Типичные причины отказа

1. Нет схемы или она не привязана к кадастру. Орган не может понять, о каких участках идёт речь.
2. Земля уже предоставлена. Участок оказался в аренде или постоянном пользовании, а заявитель подал документы как на свободный.
3. Цель не относится к перечню. Заявка описывает не изыскания, а, например, подготовительные строительные работы.
4. Пересечение с особыми зонами. Участок в границах охранной зоны, лесного фонда или заповедной территории, где нужно отдельное согласование.
5. Неверно указан заявитель. Подаёт изыскательская организация без доверенности от заказчика или заказчик без указания исполнителя.

Отказ — не тупик: мотивированное решение показывает, что именно нужно исправить, и после устранения заявление подают повторно. Если вы считаете отказ необоснованным, его оспаривают в вышестоящем органе или в суде.

Чем грозит работа без разрешения

Последствия бывают сразу трёх видов, и затрагивают они не только исполнителя:

• Административная ответственность за самовольное занятие земли по статье 7.1 КоАП РФ. Размер штрафа зависит от кадастровой стоимости участка и статуса нарушителя, точные суммы смотрите в действующей редакции кодекса.
• Остановка работ и потеря времени, пока землепользователь или контролирующий орган не получит документы.
• Риск для результата. Материалы, полученные при сомнительном доступе, вызывают вопросы у экспертизы и у будущих оппонентов проекта, например при спорах о возмещении ущерба.

Ответственность за землю обычно несёт заказчик изысканий, поэтому в договоре с изыскательской организацией стоит прямо записать, кто получает разрешения, кто несёт расходы и кто отвечает за последствия выезда без них.

Как распределить обязанности между заказчиком и изыскателем

Технические требования к самим изысканиям задаёт свод правил СП 47.13330.2016 «Инженерные изыскания для строительства. Основные положения. Актуализированная редакция СНиП 11-02-96» (с Изменением № 1). Оформление прав на землю он не регулирует, поэтому обязанность по доступу необходимо закрепить договором. Если изыскания идут для линейного объекта, определитесь заранее, кто проводит инженерные изыскания и кто ведёт переписку с органами. Подробнее о том, как подготовить исходные данные и выбрать подрядчика, мы рассказываем в разделе инженерных изысканий.

Что проверить до выезда на объект

• Реестр участков: каждому участку на трассе поставлен в соответствие собственник и вид права.
• Разрешения и согласия: на руках документ для каждой группы земель, а не только для основной.
• Срок действия: он перекрывает весь период полевых работ с запасом на погоду и перенос.
• Договор с изыскателем: распределены обязанности по доступу и ответственность за ущерб.
• Схема и контакты: бригада знает границы разрешённой зоны и к кому обращаться на месте.

Если нужен исполнитель, который возьмёт на себя не только полевые работы, но и подготовку документов на доступ к земле, разместите заявку на «Ресурс-Плюс». Это площадка-агрегатор: публикация бесплатна, изыскательские организации сами откликаются с ценой и сроками, а договор вы заключаете напрямую, без комиссии. Сама площадка изыскания не выполняет. Откройте раздел инженерных изысканий и опишите объект и трассу в форме ниже.