Когда инженерные изыскания не требуются: случаи по Градкодексу и где заказчик рискует отказом

Смета на проект готова, и в ней строка, которую хочется вычеркнуть: инженерные изыскания. Объект небольшой, участок ровный, рядом уже кто-то строился — «для этого не нужно». Через пару месяцев экспертиза возвращает документацию без отчётов по изысканиям, орган, выдающий разрешение на строительство, отказывает, а банк при проектном финансировании просит исходные данные, которых нет. Сэкономленные деньги уходят на срочные полевые работы, а сроки стройки сдвигаются на сезон.

Закон действительно знает ситуации, когда изыскания можно не заказывать. Но их меньше, чем кажется, и почти у каждой есть оговорка. Ниже — чек-лист таких случаев по «Градостроительному кодексу Российской Федерации» от 29.12.2004 № 190-ФЗ, сводная таблица рисков и список того, что проверить до отказа от изысканий.

Зачем нужны инженерные изыскания и когда проводятся

Инженерные изыскания проводятся для решения задач, без которых проект не на чем построить: изучить рельеф, грунты, подземные воды, климат, опасные процессы и техногенную нагрузку на территории. По статье 47 Градостроительного кодекса изыскания выполняются для подготовки проектной документации, строительства и реконструкции объектов капитального строительства, а готовить и реализовывать проектную документацию без соответствующих изысканий не допускается. То же требование заложено в Федеральном законе от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»: проектные решения должны опираться на достоверные данные о площадке.

Отсюда главный вывод: инженерные изыскания для подготовки проектной документации обязательны всегда, когда проект обязателен. Освобождение от изысканий появляется там, где закон не требует самого проекта, — или где можно законно использовать уже собранные данные.

Блок 1. Объекты, для которых не нужно разрешение на строительство

Часть 17 статьи 51 Градостроительного кодекса перечисляет случаи, когда разрешение на строительство не выдаётся. Для них нет экспертизы и разрешительной процедуры, поэтому никто формально не проверит, были ли изыскания. К таким случаям относятся:

• Гараж на участке гражданина, если участок предоставлен не для предпринимательской деятельности.
• Садовый дом и хозяйственные постройки на садовом земельном участке.
• Некапитальные строения и сооружения: киоски, навесы, сборно-разборные павильоны без прочной связи с землёй.
• Строения и сооружения вспомогательного использования при основном объекте.
• Изменение объекта или его частей, если не затрагиваются конструктивные и другие характеристики надёжности и безопасности и не превышены предельные параметры разрешённого строительства.
• Капитальный ремонт объектов капитального строительства.

Оговорка: отсутствие разрешения не отменяет требований к безопасности. Если для вспомогательного склада на промплощадке всё же готовится проектная документация, проектировщик отвечает за решения, принятые без данных о грунтах. «Вспомогательный» статус объекта, кроме того, часто оспаривается: если постройку признают самостоятельным объектом, понадобятся и разрешение, и проект, и изыскания.

Блок 2. ИЖС и садовые дома

Для объектов индивидуального жилищного строительства статья 48 Градостроительного кодекса не требует подготовки проектной документации — застройщик вправе заказать её по собственной инициативе. Строительство идёт в уведомительном порядке по статье 51.1. Раз проект не обязателен, не обязательны и изыскания для ИЖС. Но здесь заказчик рискует не штрафом, а деньгами и домом:

• Слабые или пучинистые грунты обнаруживаются после первой зимы — по трещинам в стенах и перекосу проёмов.
• Высокий уровень грунтовых вод превращает подвал или цокольный этаж в колодец, а гидроизоляцию приходится делать снаружи, раскапывая фундамент.
• Склон, овраг, подработанная или подтопляемая территория требуют расчёта основания, который без геологии не выполнить.
• Банк или подрядчик при строительстве дома в кредит может запросить проект и смету, а проектировщик без данных о грунтах заложит фундамент с запасом, то есть дороже.

Минимальный разумный набор для частного дома — инженерно-геологические изыскания под пятно застройки и топографическая съёмка участка. Это дешевле, чем усиление фундамента после усадки.

Блок 3. Капитальный ремонт и реконструкция

Нужны ли инженерные изыскания для капитального ремонта, зависит от того, что именно ремонтируется. Статья 48 Градостроительного кодекса требует проектную документацию на капремонт, если затрагиваются конструктивные и другие характеристики надёжности и безопасности объекта. Отсюда развилка:

• Замена кровельного покрытия, окон, отделки, инженерных сетей без вмешательства в несущие конструкции — проект, как правило, не нужен, изыскания тоже.
• Ремонт или замена несущих конструкций, фундаментов, перекрытий — нужна проектная документация, а значит, обследование технического состояния конструкций и при работах с основанием — инженерно-геологические данные.
• Рост нагрузок от нового оборудования, надстройки или мансарды переводит работы из ремонта в реконструкцию: нужны разрешение на строительство и полноценные изыскания.

Реконструкция всегда требует проекта и изысканий в объёме, который определяют техническое задание и программа работ. Объём может быть меньше, чем для нового строительства, но не нулевой.

Блок 4. Материалы изысканий прошлых лет

Самый законный способ сэкономить — использовать архив. СП 47.13330.2016 «Инженерные изыскания для строительства. Основные положения. Актуализированная редакция СНиП 11-02-96» (с Изменением № 1) допускает применение материалов изысканий прошлых лет при условии оценки их пригодности. Изыскатель проверяет:

1. Давность материалов — допустимый срок зависит от вида изысканий и от того, менялась ли территория.
2. Изменения на площадке: новые здания, сети, подсыпка или срезка грунта, водопонижение у соседей.
3. Достаточность данных для нового объекта: глубина и количество скважин под прежний склад могут не подойти для здания с другой нагрузкой.
4. Права на использование отчёта: архив соседа или прежнего собственника нужно получить законно.

Как правило, архив сокращает объём полевых работ, но не отменяет их полностью: топографический план обновляют, по геологии бурят контрольные скважины, а оценку пригодности оформляют в отчёте. Голая ссылка на «изыскания 2015 года» без такой оценки — частая причина замечаний экспертизы.

Какие инженерные изыскания обязательны при проектировании: сводная таблица

Отдельно о «малых» объектах: статья 49 освобождает проектную документацию ряда объектов от экспертизы. Это не освобождение от изысканий — проект по-прежнему должен на них опираться, просто проверять его будет не экспертиза, а сама жизнь здания.

Типовые ошибки заказчика

1. Путать «нет экспертизы» и «нет изысканий». Экспертизу можно не проходить, а изыскания для проекта всё равно нужны.
2. Считать капремонтом то, что по сути реконструкция: надстройка, перепланировка с переносом несущих стен, рост нагрузок.
3. Брать архив без оценки пригодности и узнавать о проблеме из замечаний экспертизы.
4. Заказывать изыскания после проекта «для галочки»: при расхождении данных проект переделывают.
5. Сокращать программу изысканий до одной скважины ради цены: экспертиза оценивает достаточность данных, а не факт выезда в поле.

Порядок проверки результатов изысканий государственной экспертизой задаёт Постановление Правительства РФ от 05.03.2007 № 145 «О порядке организации и проведения государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий», а состав проекта, в котором используются эти данные, — Постановление Правительства РФ от 16.02.2008 № 87 «О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию».

Что проверить до отказа от изысканий: чек-лист

• Нужно ли разрешение на строительство: сверьте объект с частью 17 статьи 51 ГрК РФ, а не с мнением подрядчика.
• Обязателен ли проект: ИЖС, капремонт без вмешательства в конструкции, некапитальный объект — или всё-таки реконструкция.
• Затрагиваются ли несущие конструкции и основание: если да, без обследования и геологии не обойтись.
• Что потребуют банк, инвестор и будущий покупатель: исходные данные проще получить до стройки, чем после.
• Есть ли архив изысканий и кто оценит его пригодность для нового объекта.
• Какой минимальный объём закрывает риски: часто это топосъёмка и несколько скважин, а не полный комплекс.

Если сомневаетесь, нужны ли изыскания на ваш объект, или хотите сократить их объём за счёт архива, начните с консультации изыскателя и программы работ. Найти исполнителя можно на площадке-агрегаторе «Ресурс-Плюс»: разместите бесплатную заявку в разделе инженерных изысканий, изыскательские организации откликнутся сами с ценой и сроками, а договор вы заключите напрямую, без комиссии. Сама площадка изыскания не выполняет. Опишите объект, участок и имеющиеся материалы в форме ниже.