Кто делает технический план здания: кадастровый инженер или БТИ

Собственник, который впервые оформляет дом, гараж или нежилое здание, почти всегда задаёт один и тот же вопрос: идти в бюро технической инвентаризации или искать кадастрового инженера. Ответ зависит от того, какой документ нужен для Росреестра, и ошибка здесь дорогая: можно заплатить за работу, результат которой не примут для учёта.

Ниже — ответы на самые частые вопросы заказчиков: чем документы отличаются, кто имеет право подписать технический план, как за несколько минут проверить исполнителя и в каких случаях вместо технического плана нужен совсем другой документ.

Чем технический план отличается от технического паспорта БТИ?

Технический план — документ, предусмотренный Федеральным законом № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». В нём собраны сведения, необходимые для внесения объекта в ЕГРН: координаты контура, площадь, назначение, год завершения строительства, привязка к земельному участку. Его готовят в электронной форме, и подписывает его усиленной квалифицированной электронной подписью кадастровый инженер.

Технический паспорт — документ технического учёта, который велся до реформы системы. Он описывает объект, но не содержит координатного описания и не служит основанием для кадастрового учёта. Это не значит, что паспорт бесполезен: из него берут год постройки, материал стен и первоначальную планировку, и инженер использует эти данные как исходный материал.

Кто вправе готовить технический план?

Только кадастровый инженер. Это физическое лицо с действующим квалификационным аттестатом и записью в государственном реестре кадастровых инженеров. Требования к нему и к его работе закреплены в Федеральном законе № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности».

Организационная форма значения не имеет: инженер может работать в БТИ, в частной компании или как индивидуальный предприниматель. Принципиально другое — есть ли у конкретного человека действующий статус на дату подписания документа. Договор заключается с организацией, а подпись под планом ставит именно он и несёт за неё ответственность.

БТИ или частный кадастровый инженер: есть ли разница?

Сам вопрос «БТИ или кадастровый инженер» не совсем корректен. Современное БТИ — это организация, в штате которой работают кадастровые инженеры, поэтому обращение туда возможно. Но выбор исполнителя стоит строить не по вывеске, а по нескольким практическим признакам:

• Статус подписанта. Узнайте фамилию инженера, который подпишет план, и проверьте её в реестре, а не только название компании.
• Опыт с вашим типом объекта. Жилой дом, нежилое здание, помещение и объект незавершённого строительства требуют разной подготовки.
• Сроки и цена. Просите конкретный срок и сумму с составом работ, а не расплывчатое «от».
• Ответственность за замечания. Кто и за чей счёт исправляет документ, если учёт приостановят.
• Доступность инженера. Возможность напрямую задать вопросы тому, кто выезжает на объект и готовит документ.

Как проверить специалиста за пять минут?

Сведения о кадастровых инженерах открыты, а проверка занимает меньше времени, чем согласование договора. Порядок такой:

1. Найдите инженера в реестре. Используйте реестр кадастровых инженеров на портале услуг Росреестра и введите фамилию.
2. Убедитесь, что аттестат действует и сведения об инженере в реестре актуальны.
3. Посмотрите сведения о работе. Если реестр показывает статистику по документам инженера, обратите внимание на долю отказов и приостановлений учёта.
4. Сверьте фамилию с договором. В проекте договора должен быть указан именно тот специалист, которого вы проверили.

Высокая доля приостановлений — тревожный сигнал: работа формально выполняется, но регистрация буксует, а время теряет заказчик. Не менее важно, что даже безупречная статистика не отменяет письменной фиксации обязанностей в договоре.

В каких случаях нужен технический план?

Технический план требуется всякий раз, когда в ЕГРН нужно внести новые сведения о здании, сооружении или помещении либо изменить имеющиеся. Типичные ситуации:

• Постановка на учёт построенного здания или помещения.
• Объект незавершённого строительства, права на который нужно оформить.
• Изменение характеристик после реконструкции, перепланировки или изменения площади.
• Раздел или объединение помещений.
• Исправление ошибок в сведениях ЕГРН об объекте.
• Уточнение сведений о ранее учтённом объекте.

Когда вместо технического плана нужен другой документ?

Если здание прекратило существование — гибель, снос, — готовится не технический план, а акт обследования. Если вопрос касается границ земельного участка, нужен межевой план. Если вам нужно только подтвердить характеристики для банка или суда, иногда достаточно выписки ЕГРН или заключения специалиста. Правильный выбор документа экономит и деньги, и время: оплаченный не тот документ не заменит нужный и придётся платить дважды.

Если вы сомневаетесь, какой документ нужен именно вам, опишите ситуацию кадастровому инженеру до подписания договора и попросите письменно назвать вид работ. Хороший специалист сначала запросит выписки, посмотрит документы на землю и объект, а уже потом назовёт результат и стоимость.

С чего начать заказ технического плана

Чтобы не потерять недели на повторных согласованиях, пройдите короткий порядок действий до выбора исполнителя:

• Определите цель: постановка на учёт, изменение сведений, раздел помещений или снятие с учёта.
• Соберите документы: правоустанавливающие на земельный участок, разрешение на строительство и ввод в эксплуатацию, проект, старый технический паспорт.
• Запросите выписки ЕГРН на участок и здание, если оно уже учтено, чтобы сверить данные с документами.
• Запросите минимум два предложения с ценой, сроком и перечнем работ и сравните их на одинаковом объёме.
• Проверьте подписанта в реестре и закрепите в договоре, что замечания по вине инженера он исправляет без доплаты.

Чтобы быстро получить отклики от кадастровых инженеров, разместите бесплатную заявку в разделе кадастровых работ на площадке-агрегаторе «Ресурс-Плюс». Сама площадка работы не выполняет: специалисты откликаются с ценой и сроками, вы сравниваете предложения и заключаете договор напрямую, без комиссии. Опишите объект и цель в форме ниже.