Геодезист или кадастровый инженер: кого нанимать под вашу задачу

Заказчики регулярно обращаются к геодезистам за межевым планом и к кадастровым инженерам за топосъёмкой — и в обоих случаях получают отказ или документ, который не решает задачу. Разница между специальностями принципиальная и определяется не образованием, а правовым статусом результата: одни документы идут в проектирование и строительство, другие становятся основанием для записи в реестре недвижимости.

Ниже — чем занимается каждый специалист, какая задача к кому относится, в каких проектах нужны оба и как сформулировать запрос, чтобы нанять нужного человека с первого раза.

Чем занимается геодезист

Геодезист выполняет измерения на местности: съёмку рельефа и ситуации, разбивочные работы, исполнительные съёмки, наблюдения за деформациями. Результат — топографический план, схема, отчёт. Эти документы носят технический характер и используются для проектирования, строительства и контроля.

Для проведения инженерно-геодезических изысканий организация должна состоять в саморегулируемой организации в области инженерных изысканий. Правила изысканий в целом задаёт Градостроительный кодекс Российской Федерации, а реестр специалистов отрасли ведёт Национальный реестр специалистов НОПРИЗ.

Чем занимается кадастровый инженер

Кадастровый инженер готовит документы, на основании которых сведения вносятся в Единый государственный реестр недвижимости: межевой план, технический план, акт обследования, карту-план территории. У него есть личный квалификационный аттестат, он состоит в профильной СРО и несёт персональную ответственность за достоверность сведений. Требования к нему закреплены в Федеральном законе № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности».

Измерения он тоже выполняет, но самостоятельным продуктом они не являются: это часть подготовки документа для реестра.

Сравнение специалистов

Какая задача к кому

Самый быстрый способ выбрать специалиста — найти свою задачу в списке:

• Уточнить или установить границы участка, разделить, объединить — кадастровый инженер, межевой план.
• Поставить здание на учёт, оформить дом, зафиксировать перепланировку — кадастровый инженер, технический план.
• Снять снесённый объект с учёта — кадастровый инженер, акт обследования.
• Исправить реестровую ошибку в координатах — кадастровый инженер.
• Получить топоплан для проектирования — геодезист, инженерно-геодезические изыскания.
• Выполнить исполнительную съёмку построенного здания — геодезист.
• Разбить оси здания перед строительством — геодезист.
• Определить площадь застройки для проекта — геодезист.
• Вынести границы участка в натуру, поставить колышки — геодезист или кадастровый инженер: работа техническая, документ юридической силы не имеет.

Когда нужны оба

На практике задачи часто идут в связке. При строительстве промышленного объекта сначала выполняются инженерно-геодезические изыскания и готовится топоплан, затем проектируется объект, а после ввода в эксплуатацию кадастровый инженер готовит технический план для постановки на учёт.

При спорах о границах геодезист выполняет контрольные измерения, а кадастровый инженер оформляет результат в виде межевого плана или заключения. Если участок нужно сначала оформить, а потом застроить, последовательность такая: межевание и постановка на учёт, топосъёмка, проектирование, строительство, технический план.

Типичные ошибки при выборе

• Топоплан вместо межевого плана. Регистратор не примет технический чертёж для учёта, и деньги потрачены зря.
• Межевой план вместо топоплана. Проектировщику нужен рельеф и коммуникации, а не описание границ.
• Один подрядчик на всё без проверки допусков. Организация может уметь одно и не иметь права на другое.
• Договор без указания конечного документа. Если в договоре написано «геодезические работы», а нужен межевой план, спор о результате неизбежен.

Как проверить допуск специалиста

Прежде чем подписывать договор, убедитесь, что исполнитель вправе выполнять именно ту работу, которую вы заказываете. Проверка различается для двух специальностей.

• Кадастровый инженер: найдите его в реестре кадастровых инженеров на портале Росреестра, проверьте статус аттестата, членство в СРО и страховой полис. Реестр доступен на странице Реестр кадастровых инженеров.
• Организация-изыскатель: убедитесь в членстве в СРО в области инженерных изысканий. Реестры членов саморегулируемых организаций публикует НОПРИЗ.
• Конкретный исполнитель: спросите, кто будет выезжать на объект и подписывать результат, и сравните с договором.

Если подрядчик одновременно предлагает и геодезические, и кадастровые работы, это нормально: во многих компаниях есть специалисты обоих профилей. Но допуски у них разные, и подтверждать нужно каждый отдельно.

Что передать исполнителю, чтобы не потерять время

Независимо от того, кого вы выбрали, быстрее всего идёт работа, когда заказчик с самого начала передаёт исходные данные. Для геодезиста это техническое задание проектировщика, границы участка, имеющиеся планы и информация о подземных коммуникациях. Для кадастрового инженера — выписка ЕГРН, правоустанавливающие документы и сведения о смежных землепользователях.

Хорошая практика — приложить к заявке фото участка и схему с пометкой, что вы хотите получить. Тогда исполнитель сможет назвать реалистичную цену и срок без выезда, а вы получите сопоставимые предложения.

Сколько времени занимают работы

Сроки зависят от площади, рельефа, погоды и состояния документов, поэтому универсальных цифр нет. Но порядок величин и последовательность этапов можно описать качественно: топосъёмка небольшого участка — это полевые работы и камеральная обработка, а межевание добавляет согласование границ с соседями и подачу документов в реестр, где время рассмотрения определяет закон.

Основные причины задержек у обоих специалистов повторяются: неполный пакет документов, неприсутствие соседей при согласовании, зима и снежный покров, мешающий съёмке, а также приостановления в реестре. Срок удобно обсуждать этапами и фиксировать в договоре, а не одной общей датой.

Как не переплатить

Ошибка «нанял не того» стоит полной суммы работ: топоплан не примут для кадастрового учёта, а межевой план не подойдёт для проектирования. Перед обращением сформулируйте не вид работ, а цель: «поставить дом на учёт», «получить разрешение на строительство», «доказать в суде смещение забора». Специалист сам определит нужный документ — и это первый признак квалификации.

Если задача комплексная, удобно описать её один раз и получить отклики и от изыскателей, и от кадастровых инженеров. На площадке-агрегаторе «Ресурс-Плюс» есть разделы кадастровых работ и инженерных изысканий: заявка бесплатна, исполнители откликаются с ценой и сроками, договор заключается напрямую, без комиссии, а сама площадка работы не выполняет. Опишите цель и объект в форме ниже.