Год без сделок с неразмежёванной землёй: как работает запрет и что делать продавцам
С 1 марта 2025 года Росреестр приостанавливает сделки с участками, границы которых не внесены в ЕГРН. Подводим итоги первого года действия нормы и объясняем порядок действий.
Скоро исполнится год одной из самых чувствительных для владельцев земли норм: с 1 марта 2025 года действует федеральный закон от 26.12.2024 № 487-ФЗ, который фактически запретил сделки с земельными участками без установленных границ. Если в ЕГРН нет сведений о координатах границ участка, регистрация перехода права по договору купли-продажи, дарения или мены приостанавливается.
Как устроен механизм
Юридически это не запрет договора, а новое основание для приостановления в статье 26 закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»: отсутствие в ЕГРН сведений о местоположении границ участка, являющегося предметом сделки, блокирует учётно-регистрационные действия. Сторонам даётся срок на устранение причины — провести межевание и внести границы в реестр. Если этого не сделать, следует отказ в регистрации, а уплаченная госпошлина не возвращается; сделку придётся готовить и подавать заново.
Кого касается норма
- продавцов и покупателей участков «по старым документам» — свидетельствам 1990-х годов без координат границ;
- дарителей и одаряемых: безвозмездные сделки попадают под то же основание приостановления;
- наследников, планирующих продажу унаследованной земли;
- владельцев долей: распорядиться долей участка без межевания также не получится.
Просто владеть участком без установленных границ по-прежнему можно — обязанность провести межевание возникает фактически лишь при намерении распорядиться землёй.
Итоги первого года
Практика показала предсказуемое: спрос на межевание вырос, а участки без границ стали хуже продаваться и потеряли в цене — покупатели закладывают в стоимость расходы и время на кадастровые работы. Риелторы и банки на этапе проверки объекта первым делом смотрят, есть ли координаты границ в выписке ЕГРН, — участок без межевания сразу помечается как проблемный актив с дисконтом к цене. Одновременно норма ускорила «очистку» реестра: чем больше участков получает точные границы, тем меньше соседских споров и реестровых ошибок.
Как проверить свой участок
- найдите участок по кадастровому номеру на публичной кадастровой карте или портале НСПД;
- если вместо контура — отметка «без координат границ», межевание не проводилось;
- закажите выписку из ЕГРН: в разделе о границах будет прямое указание на отсутствие сведений.
Что делать перед сделкой
Если границы не установлены, порядок стандартный: договор с кадастровым инженером, геодезическая съёмка, согласование границ с соседями, межевой план и подача заявления в Росреестр. Закладывайте на всю процедуру от нескольких недель до пары месяцев — в зависимости от сговорчивости соседей и загрузки исполнителя. Начинать лучше до выхода на сделку: приостановление регистрации нервирует покупателя и нередко срывает продажу.
