Уникальные объекты капитального строительства: признаки по ГрК РФ и какие требования добавляются

Проект на стадии «П», генподрядчик выбран, и на очередном совещании выясняется: четыре уровня подземной парковки вместе с приямками дают заглубление больше 15 метров. С этого момента объект уникальный. Вместо негосударственной экспертизы нужна государственная. К проектировщику и подрядчику предъявляются повышенные требования СРО, надзор переходит к федеральному органу, в смету добавляются научно-техническое сопровождение и мониторинг. Если это всплывает после заключения договоров или на экспертизе, документацию возвращают, исполнителей приходится менять, а график уезжает на месяцы.

Ниже — ответы на вопросы, которые инвесторы, застройщики и ГИПы задают чаще всего. Какие признаки установлены статьёй 48.1 «Градостроительного кодекса Российской Федерации» от 29.12.2004 № 190-ФЗ, чем уникальный объект отличается от особо опасного и технически сложного, что меняется на каждой стадии и как проверить объект раньше экспертизы.

Что такое уникальные объекты капитального строительства?

Уникальные объекты строительства — это объекты, у которых в проектной документации заложена хотя бы одна выдающаяся геометрическая характеристика. Назначение, вместимость и стоимость роли не играют. Часть 2 статьи 48.1 ГрК РФ называет четыре признака, и достаточно одного из них:

• Высота более 100 метров; для ветроэнергетических установок порог выше — более 250 метров.
• Пролёты более 100 метров — большепролётные покрытия стадионов, ангаров, выставочных залов, мостов.
• Консоль более 20 метров — нависающие части зданий, козырьки трибун, выносные площадки.
• Заглубление подземной части полностью или частично ниже планировочной отметки земли более чем на 15 метров.

Раньше в статье был пятый признак, связанный с нестандартными методами расчёта конструкций. Он утратил силу в 2011 году. Поэтому сложный расчёт сам по себе объект уникальным не делает — значение имеют только четыре характеристики из перечня.

Чем уникальный объект отличается от особо опасного и технически сложного?

Технически сложные и уникальные объекты капитального строительства перечислены в одной статье, но выделяются по разным принципам. Особо опасные и технически сложные объекты определены по виду и назначению: объекты использования атомной энергии, гидротехнические сооружения I и II классов, опасные производственные объекты I и II классов опасности, метрополитены, аэропорты, крупные объекты энергетики и другие из части 1 статьи 48.1. Уникальные определены только через геометрию и прямо исключают объекты первой группы: если гидроузел выше 100 метров, он остаётся особо опасным, а не становится уникальным.

Последствия для обеих групп во многом совпадают. Федеральный закон от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» относит особо опасные, технически сложные и уникальные объекты к зданиям и сооружениям повышенного уровня ответственности. Отсюда повышенные коэффициенты надёжности в расчётах, обязательная экспертиза, усиленные требования к исполнителям и надзору.

Какие признаки срабатывают неожиданно и что за этим следует?

На практике застройщика редко удивляет высота башни — её видно с эскиза. Неожиданности приносят заглубление и консоли, которые появляются по ходу проектирования. Сводная картина:

Позицию по спорным моментам — как измеряется высота и от какой отметки считается заглубление — фиксируйте в задании на проектирование и обсуждайте с экспертной организацией заранее. Решение «на грани» порога, принятое без такой проверки, — частая причина повторной подачи документации.

Что меняется в изысканиях и проектировании?

Уникальный статус влияет на объём работ задолго до экспертизы. Основные изменения:

• Научное сопровождение. Научное сопровождение инженерных изысканий и проектирования осуществляется в отношении объектов повышенного уровня ответственности, прежде всего уникальных, а также при нетиповых конструктивных решениях и сложных грунтовых условиях. Его выполняет специализированная организация, которая проверяет методики, расчётные модели и ключевые решения.
• Расширенные изыскания. Больше выработок, большая глубина исследования, дополнительные испытания грунтов и гидрогеологические наблюдения. Состав работ задаёт СП 47.13330.2016 «Инженерные изыскания для строительства. Основные положения. Актуализированная редакция СНиП 11-02-96» (с Изменением № 1) с учётом уровня ответственности объекта.
• Специальные технические условия. Когда действующие своды правил не покрывают решения — например, по пожарной безопасности для высотных зданий, — разрабатываются СТУ и согласуются в установленном порядке.
• Независимые расчёты. На практике экспертиза ожидает, что ключевые расчёты несущих конструкций проверены независимо, в другом программном комплексе или другой организацией.
• Программа мониторинга конструкций и окружающей застройки включается в проектную документацию.

Каждая из этих работ стоит денег и времени, поэтому заложить их нужно в бюджет и график на предпроектной стадии, а не после замечаний экспертов. Состав разделов проектной документации задаёт Постановление Правительства РФ от 16.02.2008 № 87 «О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию».

Какая экспертиза нужна уникальному объекту?

Исключения из обязательной экспертизы для небольших объектов на уникальные не распространяются. Проектная документация и результаты инженерных изысканий проходят государственную экспертизу. Как правило, её проводит Главгосэкспертиза России (ФАУ «Главгосэкспертиза России») — официальный сайт, но для отдельных случаев закон допускает иное распределение полномочий, поэтому орган экспертизы стоит уточнить до подачи. Порядок проведения задаёт Постановление Правительства РФ от 05.03.2007 № 145 «О порядке организации и проведения государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий».

Экспертиза проверяет не только расчёты, но и обоснованность исходных данных: отчёты изысканий, СТУ, заключения научного сопровождения. Если что-то из этого не готово к подаче, замечания почти гарантированы.

Какие требования предъявляются к исполнителям и стройнадзору?

• Повышенные требования СРО. Для изыскателей, проектировщиков и строителей, работающих на особо опасных, технически сложных и уникальных объектах, Правительство установило отдельные минимальные требования: больше специалистов из национальных реестров, требования к стажу, к системе контроля качества и к документам.
• Проверка уровня допуска. Исполнитель с обычным членством в СРО может не иметь права работать на таком объекте — выписку из реестра членов СРО нужно смотреть до подписания договора.
• Федеральный строительный надзор. Строительство объектов из статьи 48.1, как правило, контролирует Ростехнадзор, а не региональная инспекция. Программа проверок жёстче, а заключение о соответствии без закрытых замечаний не выдадут.
• Строительный контроль и сопровождение. Научно-техническое сопровождение продолжается на стадии строительства: контроль фактических нагрузок, деформаций и соответствия проекту.

Нужны ли мониторинг и научно-технический совет?

Для уникального объекта мониторинг технического состояния практически всегда закладывается в проект и проверяется экспертизой. Он ведётся во время строительства и часто продолжается в эксплуатации: деформации основания, осадки, крены, напряжения в ключевых конструкциях, состояние соседних зданий в зоне влияния котлована.

Научно-технический совет закон прямо не требует, но застройщики и генпроектировщики уникальных объектов создают его для принятия нетиповых решений: выбора конструктивной схемы, согласования СТУ, оценки результатов мониторинга. Решения НТС с участием научной организации снимают значительную часть вопросов на экспертизе.

Типовые ошибки застройщиков

1. Признаки проверяют по эскизу, а не по проектным решениям: консоль и заглубление растут после архитектурных правок.
2. Исполнителей выбирают по цене без проверки уровня СРО для работ на уникальных объектах.
3. Научное сопровождение заказывают в конце, когда оно уже не может повлиять на решения.
4. Мониторинг соседней застройки не заложен в смету, а претензии соседей приходят в разгар земляных работ.

С чего начать: как проверить объект до экспертизы

1. Сверьте параметры с четырьмя признаками части 2 статьи 48.1 ГрК РФ с запасом на возможные изменения.
2. Зафиксируйте в задании методику измерения высоты и отметки заглубления.
3. Заложите в бюджет научное сопровождение, СТУ, мониторинг и расширенные изыскания.
4. Проверьте СРО проектировщика, изыскателя и подрядчика на допуск к уникальным объектам.
5. Спланируйте график с учётом государственной экспертизы и федерального надзора.

Чем раньше статус объекта определён, тем дешевле обходятся его последствия. Подобрать проектировщика с опытом уникальных объектов можно на площадке-агрегаторе «Ресурс-Плюс»: разместите бесплатную заявку в разделе проектирования, а для изысканий — в разделе инженерных изысканий. Исполнители сами откликнутся с ценой и сроками, договор вы заключите напрямую, без комиссии. Площадка проектирование и изыскания не выполняет. Опишите объект и его ключевые параметры в форме ниже.