Технический заказчик в строительстве: функции, требования и чем он отличается от застройщика

Предприятие решило построить склад или новый цех, а своей службы заказчика у него нет. Главный инженер параллельно с основной работой ищет изыскателей, согласует задание на проектирование, отвечает на замечания экспертизы и принимает работы у генподрядчика. Через полгода выясняется, что задание неполное, проект вернули с экспертизы, договор с подрядчиком подписан без нужного допуска, а сроки ввода сдвинулись на сезон. Другой вариант той же истории — функции передали «техническому заказчику», который не состоит в СРО, и договоры, заключённые от его имени, оказались уязвимыми.

Технический заказчик — профессиональный участник строительства, которому застройщик поручает организацию проекта. Ниже — ответы на главные вопросы: кто это по закону, какие функции он выполняет, чем отличается от застройщика и от строительного контроля, когда он действительно нужен и как не ошибиться при выборе.

Технический заказчик в строительстве — это кто по Градостроительному кодексу?

Определение дано в пункте 22 статьи 1 «Градостроительного кодекса Российской Федерации» от 29.12.2004 № 190-ФЗ. Технический заказчик — это юридическое лицо, которое уполномочено застройщиком и действует от его имени: заключает договоры на инженерные изыскания, подготовку проектной документации, строительство, реконструкцию, капитальный ремонт и снос, готовит задания на эти работы, передаёт исполнителям необходимые материалы и документы, утверждает проектную документацию и подписывает документы для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Застройщик — тот, кто обеспечивает строительство на принадлежащем ему или ином законно предоставленном земельном участке. Кодекс прямо допускает, что застройщик выполняет функции технического заказчика сам. Поэтому техзаказчик — не обязательный, а договорной участник: появляется тогда, когда у застройщика нет собственной компетентной службы или ему выгоднее отдать организацию проекта профессионалам.

Какие функции выполняет технический заказчик?

Функции технического заказчика в строительстве складываются из того, что перечислено в кодексе, и того, что стороны дополнительно прописывают в договоре. Базовый набор:

• Договоры с исполнителями: выбор и заключение договоров с изыскателями, проектировщиками, генподрядчиком, организацией по сносу.
• Задания на работы: задание на инженерные изыскания и задание на проектирование — от их качества зависит, пройдёт ли проект экспертизу с первого раза.
• Исходные данные: градостроительный план участка, технические условия на подключение, правоустанавливающие документы, результаты обследований — всё, что исполнителям нужно для работы.
• Экспертиза и утверждение: подача документации на экспертизу, сопровождение замечаний, утверждение проектной документации после положительного заключения.
• Строительный контроль заказчика — если это предусмотрено договором с застройщиком.
• Ввод в эксплуатацию: приёмка работ, сбор и подписание документов для получения разрешения на ввод.

Нередко договор дополняет этот перечень: получение разрешения на строительство, ведение графика и бюджета, взаимодействие с ресурсоснабжающими организациями, оформление прав на построенный объект.

Чем отличается технический заказчик от застройщика?

Главное различие — в правовом положении. Застройщик владеет участком и инвестирует, его цель — построенный объект. Технический заказчик действует по поручению и от имени застройщика, его цель — организовать процесс. Разницу удобнее увидеть по функциям:

Если коротко про технический заказчик и застройщик, в чём разница: застройщик решает, что и на какие деньги строить, а техзаказчик — как организовать изыскания, проектирование и стройку так, чтобы результат прошёл экспертизу и был введён в эксплуатацию.

Какие требования предъявляются к техническому заказчику?

Ключевое требование — членство в саморегулируемой организации того вида, по которому заключаются договоры: в области инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования или строительства. Кодекс предусматривает исключения, в основном для организаций с государственным и муниципальным участием, поэтому статус конкретного исполнителя стоит проверять по закону, а не по его словам.

Связка требований выглядит так. Статья 55.8 кодекса допускает выполнение изысканий, проектирования и строительства по договорам с застройщиком или техническим заказчиком только членами СРО, за установленными исключениями. Организация, выполняющая функции заказчика, сама должна вписываться в эту систему, иначе договоры, заключённые от её имени, становятся предметом спора. Кроме того, за организацию работ в СРО отвечают специалисты, включённые в национальные реестры: проверить проектировщиков и изыскателей можно в Национальном реестре специалистов в области инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования (НОПРИЗ), а членство организации — в Реестрах НОПРИЗ — «Члены НОПРИЗ» (реестр саморегулируемых организаций — членов Национального объединения изыскателей и проектировщиков), откуда легко перейти к реестру конкретной СРО.

Другие требования к техническому заказчику задаёт договор: опыт на объектах того же типа, наличие инженеров по строительному контролю, сметчиков, юриста по земельным и разрешительным вопросам.

Когда нужен технический заказчик, а когда застройщик справится сам?

Застройщик вправе вести проект самостоятельно, но это оправдано, только если у него есть опытная служба капитального строительства. Внешний техзаказчик нужен в следующих ситуациях:

• Нет своей службы заказчика: промышленное предприятие или инвестор строит раз в несколько лет и не держит штат.
• Сложный или опасный объект: опасный производственный объект, реконструкция без остановки производства, объект с обязательной государственной экспертизой.
• Много исполнителей: отдельные договоры на изыскания, проект, сети, строительство и оборудование, которые надо увязать по срокам и решениям.
• Сжатые сроки: проектирование идёт параллельно с подготовкой площадки, и каждая неделя простоя стоит дорого.

Когда объект простой, а в штате есть инженер с опытом ввода объектов, функции заказчика разумно оставить за собой и усилить их точечно — например, нанять внешний строительный контроль.

Технический заказчик и строительный контроль — одно и то же?

Нет. Строительный контроль — одна из функций, которую застройщик может передать техзаказчику, но не единственная и не обязательная. По статье 53 кодекса при строительстве по договору подряда контроль ведёт не только подрядчик, но и застройщик или технический заказчик, либо привлечённое ими по договору лицо. Значит, застройщик может нанять техзаказчика для организации проекта, а строительный контроль поручить отдельной специализированной организации.

Разница в объёме: строительный контроль проверяет, соответствуют ли выполненные работы проекту и требованиям технических регламентов. Технический заказчик управляет всем циклом — от задания на изыскания до документов на ввод. Совмещение функций удобно, но одна организация тогда фактически проверяет результат, за организацию которого сама отвечает.

Какие ошибки делают при передаче функций техзаказчику?

1. Нет чёткого перечня функций: договор ссылается на «функции технического заказчика» без расшифровки, и в споре невозможно доказать, кто отвечал за просроченное техническое условие.
2. Не проверено членство в СРО: организация вышла из СРО или состоит не в той, что нужна, а договоры уже заключены от её имени.
3. Нет доверенности или она слишком широкая: техзаказчик подписывает документы без полномочий либо распоряжается средствами застройщика без лимитов.
4. Задание на проектирование не согласовано с застройщиком: проект делают под представления техзаказчика, а потом переделывают.
5. Не определён порядок отчётности: застройщик узнаёт о замечаниях экспертизы и сдвиге сроков слишком поздно.

Ответственность перед третьими лицами за вред, причинённый из-за недостатков работ, распределяется по правилам кодекса между собственником, застройщиком, техническим заказчиком и исполнителями. Поэтому распределение обязанностей в договоре — не формальность, а основа для регресса.

С чего начать передачу функций техническому заказчику

• Определите объём: какие функции из перечня пункта 22 статьи 1 кодекса передаются, какие остаются за застройщиком.
• Проверьте статус кандидата: членство в нужной СРО, специалисты в национальных реестрах, опыт на похожих объектах.
• Пропишите полномочия: доверенность с перечнем действий, лимиты по договорам и платежам, порядок согласования задания на проектирование.
• Решите вопрос строительного контроля: совмещать его с функциями заказчика или поручить независимой организации.
• Заложите отчётность: график, ежемесячный отчёт о ходе работ, немедленное уведомление о замечаниях экспертизы.

Общий контекст требований к строительству и проектированию публикует Минстрой России — «Градостроительная деятельность и архитектура»; там же стоит отслеживать изменения в регулировании.

Найти проектную организацию, технического заказчика или исполнителя строительного контроля можно на площадке-агрегаторе «Ресурс-Плюс»: разместите бесплатную заявку в разделе проектирования, исполнители — члены СРО откликнутся сами с ценой и сроками, а договор вы заключите с ними напрямую, без комиссии. Сама площадка проектирование и функции заказчика не выполняет. Опишите объект и перечень функций, которые хотите передать, в форме ниже.