Технический план здания: когда нужен и как готовится

Технический план — документ, на основании которого здание ставят на кадастровый учёт, регистрируют права на него или вносят изменения в сведения ЕГРН. Требования к техническому плану установлены статьёй 24 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», а готовит его кадастровый инженер по итогам обмеров и анализа документации.

Технический план пришёл на смену техническому паспорту БТИ и принципиально от него отличается: паспорт описывал объект сам по себе, а план привязывает здание к земельному участку координатами контура. Благодаря этому здание отображается на публичной кадастровой карте в реальном положении, а орган регистрации автоматически проверяет, не выходит ли постройка за границы участка и не попадает ли в зоны с особыми условиями. Старые техпаспорта при этом сохраняют силу как источник исходных сведений для подготовки плана.

Когда требуется технический план здания

• ввод в эксплуатацию нового здания и первичная постановка на учёт;
• реконструкция с изменением площади, этажности или конфигурации;
• исправление ошибок в сведениях ЕГРН о характеристиках объекта;
• учёт здания, права на которое возникли до 1998 года, но сведения о котором в реестре отсутствуют;
• привязка здания к земельному участку, если координаты контура не определены.

Из чего состоит документ

Технический план включает текстовую и графическую части. В текстовой отражают исходные данные, сведения о выполненных измерениях, характеристики здания: назначение, площадь, количество этажей, материал стен, год завершения строительства, кадастровый номер участка. Графическая часть содержит схему геодезических построений, схему расположения здания на участке, чертёж контура и поэтажные планы.

Исходные документы

Основой служат разрешение на ввод в эксплуатацию, проектная документация или разрешение на строительство. Для объектов, к которым такие документы не требовались, допускается декларация об объекте недвижимости, подписанная правообладателем. Кадастровый инженер обязан включить в план реквизиты использованных документов — от их корректности зависит результат учёта.

Координаты контура здания определяются с той же нормативной точностью, что и границы участка под ним, поэтому инженер использует геодезическое спутниковое оборудование или электронный тахеометр с действующей поверкой. Внутренние обмеры выполняются лазерными дальномерами по установленным правилам подсчёта площади: для разных назначений зданий действуют свои методики, и «на глаз» пересчитать площадь корректно невозможно. Расхождение заявленной и измеренной площади — одна из самых частых находок при подготовке плана.

Как проходит работа

1. заключение договора подряда и передача исходных документов;
2. натурные измерения: определение координат контура здания и внутренние обмеры;
3. камеральная обработка и формирование технического плана в формате XML;
4. подписание плана усиленной квалифицированной электронной подписью инженера;
5. подача заявления в Росреестр — лично через МФЦ или в электронном виде.