Технический план здания: когда нужен и как готовится
В каких случаях зданию требуется технический план, что входит в документ и как проходит постановка объекта на кадастровый учёт.
Технический план — документ, на основании которого здание ставят на кадастровый учёт, регистрируют права на него или вносят изменения в сведения ЕГРН. Требования к техническому плану установлены статьёй 24 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», а готовит его кадастровый инженер по итогам обмеров и анализа документации.
Технический план пришёл на смену техническому паспорту БТИ и принципиально от него отличается: паспорт описывал объект сам по себе, а план привязывает здание к земельному участку координатами контура. Благодаря этому здание отображается на публичной кадастровой карте в реальном положении, а орган регистрации автоматически проверяет, не выходит ли постройка за границы участка и не попадает ли в зоны с особыми условиями. Старые техпаспорта при этом сохраняют силу как источник исходных сведений для подготовки плана.
Когда требуется технический план здания
- ввод в эксплуатацию нового здания и первичная постановка на учёт;
- реконструкция с изменением площади, этажности или конфигурации;
- исправление ошибок в сведениях ЕГРН о характеристиках объекта;
- учёт здания, права на которое возникли до 1998 года, но сведения о котором в реестре отсутствуют;
- привязка здания к земельному участку, если координаты контура не определены.
Из чего состоит документ
Технический план включает текстовую и графическую части. В текстовой отражают исходные данные, сведения о выполненных измерениях, характеристики здания: назначение, площадь, количество этажей, материал стен, год завершения строительства, кадастровый номер участка. Графическая часть содержит схему геодезических построений, схему расположения здания на участке, чертёж контура и поэтажные планы.
Исходные документы
Основой служат разрешение на ввод в эксплуатацию, проектная документация или разрешение на строительство. Для объектов, к которым такие документы не требовались, допускается декларация об объекте недвижимости, подписанная правообладателем. Кадастровый инженер обязан включить в план реквизиты использованных документов — от их корректности зависит результат учёта.
Координаты контура здания определяются с той же нормативной точностью, что и границы участка под ним, поэтому инженер использует геодезическое спутниковое оборудование или электронный тахеометр с действующей поверкой. Внутренние обмеры выполняются лазерными дальномерами по установленным правилам подсчёта площади: для разных назначений зданий действуют свои методики, и «на глаз» пересчитать площадь корректно невозможно. Расхождение заявленной и измеренной площади — одна из самых частых находок при подготовке плана.
Как проходит работа
- заключение договора подряда и передача исходных документов;
- натурные измерения: определение координат контура здания и внутренние обмеры;
- камеральная обработка и формирование технического плана в формате XML;
- подписание плана усиленной квалифицированной электронной подписью инженера;
- подача заявления в Росреестр — лично через МФЦ или в электронном виде.
Частые причины приостановок
- противоречия между декларацией, проектом и фактическими обмерами;
- пересечение контура здания с границами чужого участка или ЗОУИТ;
- отсутствие прав заказчика на земельный участок под зданием;
- несоответствие назначения здания виду разрешённого использования участка.
Устранение замечаний укладывается в срок приостановки, если инженер оперативно вносит правки; поэтому выбирайте исполнителя, готового сопровождать учёт до конца.
Особенности отдельных категорий зданий
Для многоквартирного дома технический план готовится сразу на здание и все расположенные в нём помещения и машино-места — учёт проводится одновременно. Для производственных корпусов важно правильно определить состав объекта: пристройки, галереи и рампы могут входить в контур основного здания либо учитываться отдельными сооружениями, и от этого решения зависят площадь, кадастровая стоимость и налоги. Здания на нескольких земельных участках требуют указания всех кадастровых номеров, а для объектов культурного наследия дополнительно проверяются ограничения на проведение работ.
Если здание реконструировано без разрешительных документов, узаконивание проводится до подготовки плана либо параллельно с ним — в административном или судебном порядке. Инженер не вправе указывать в плане сведения, противоречащие документам, поэтому «нарисовать» самовольную пристройку без легализации не получится.
Сроки и стоимость
Подготовка технического плана типового здания занимает от одной до трёх недель; сложные производственные корпуса требуют больше времени на обмеры. Стоимость зависит от площади, этажности, удалённости объекта и полноты исходной документации. Учёт и регистрация прав по одному заявлению проводятся Росреестром в срок до десяти рабочих дней.
На цену влияет и состояние архива заказчика: когда проектная документация утрачена, инженер восстанавливает недостающие сведения обмерами и запросами, что увеличивает и срок, и стоимость. Перед заключением договора запросите у исполнителя перечень необходимых документов и уточните, входит ли в цену устранение замечаний органа регистрации: у добросовестных подрядчиков доработка плана после приостановки выполняется без дополнительной платы. Для группы однотипных объектов запрашивайте пакетную цену — при серийной подготовке планов ставка за объект заметно ниже.
Подобрать исполнителя удобно на площадке «Ресурс-Плюс»: опубликуйте задачу на странице кадастровых работ — кадастровые инженеры из СРО откликнутся с ценой и сроками подготовки технического плана.
