Технический план помещения: случаи подготовки и состав

Помещение — самостоятельный объект недвижимости: квартира, офис, склад в производственном корпусе, машино-место. Чтобы поставить его на кадастровый учёт или изменить сведения в ЕГРН, требуется технический план, подготовленный кадастровым инженером по правилам статьи 24 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Помещение неотделимо от здания, в котором расположено: учёт возможен, только если само здание стоит на кадастровом учёте, а сведения о его этажности и планах этажей внесены в реестр. Поэтому подготовка плана помещения нередко начинается с приведения в порядок документов на здание — особенно в старом фонде, учтённом по материалам инвентаризации прошлых десятилетий. Кадастровый инженер выявляет такие зависимости на старте и выстраивает правильную последовательность действий.

Когда нужен технический план помещения

• образование помещения при разделе здания или другого помещения;
• объединение смежных помещений в одно;
• учёт изменений после перепланировки или реконструкции;
• исправление ошибок в площади или конфигурации по сведениям ЕГРН;
• учёт машино-места, границы которого закрепляются разметкой;
• изменение назначения помещения — перевод из жилого в нежилое и обратно.

Отдельная категория заказчиков — арендаторы и управляющие компании торговых и офисных центров: у них планы помещений меняются чаще всего, а корректный учёт напрямую влияет на арендные ставки и коммунальные расчёты. Регулярная сверка фактических планировок с реестром для таких объектов — элемент нормального управления недвижимостью.

Состав документа

Текстовая часть содержит характеристики помещения: кадастровый номер здания, этаж, площадь, назначение, вид разрешённого использования при наличии. Графическая часть включает план этажа с обозначением местоположения помещения. Для машино-места указываются координаты характерных точек его границ либо привязка к специальным меткам. План формируется в электронном виде и подписывается усиленной квалифицированной подписью инженера.

Исходные документы

• проектная документация здания или раздел проекта о перепланировке;
• акт приёмочной комиссии после перепланировки;
• решение о согласовании перепланировки для помещений в многоквартирных домах;
• технический паспорт, изготовленный до 2013 года, — как источник исходных сведений;
• декларация правообладателя, когда закон допускает её использование.

Площадь помещения определяется по установленным правилам подсчёта: измерения ведутся по внутренним поверхностям стен, отдельные элементы — ниши, выступы, проёмы — учитываются или исключаются по методике, а для жилых помещений действуют свои особенности в отношении балконов и лоджий. Поэтому площадь «по договору аренды» или «по БТИ» может законно отличаться от площади в ЕГРН. При расхождениях ориентируйтесь на реестр: именно его данные используются в сделках и налогообложении.

Особенности отдельных случаев

При разделе нежилого помещения каждый образуемый объект должен быть изолирован и обособлен: иметь строительные конструкции, отделяющие его от остальной части здания, и самостоятельный доступ. Витринные линии торговых центров без капитальных перегородок этому требованию не отвечают. Машино-места, напротив, могут не иметь стен: их границы описываются координатами. Перепланировка в многоквартирном доме сначала согласуется в установленном жилищным законодательством порядке, и только затем учитывается в ЕГРН.