Технический план помещения: случаи подготовки и состав
Когда помещению требуется технический план, как учитываются машино-места и перепланировки, из-за чего Росреестр приостанавливает учёт.
Помещение — самостоятельный объект недвижимости: квартира, офис, склад в производственном корпусе, машино-место. Чтобы поставить его на кадастровый учёт или изменить сведения в ЕГРН, требуется технический план, подготовленный кадастровым инженером по правилам статьи 24 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Помещение неотделимо от здания, в котором расположено: учёт возможен, только если само здание стоит на кадастровом учёте, а сведения о его этажности и планах этажей внесены в реестр. Поэтому подготовка плана помещения нередко начинается с приведения в порядок документов на здание — особенно в старом фонде, учтённом по материалам инвентаризации прошлых десятилетий. Кадастровый инженер выявляет такие зависимости на старте и выстраивает правильную последовательность действий.
Когда нужен технический план помещения
- образование помещения при разделе здания или другого помещения;
- объединение смежных помещений в одно;
- учёт изменений после перепланировки или реконструкции;
- исправление ошибок в площади или конфигурации по сведениям ЕГРН;
- учёт машино-места, границы которого закрепляются разметкой;
- изменение назначения помещения — перевод из жилого в нежилое и обратно.
Отдельная категория заказчиков — арендаторы и управляющие компании торговых и офисных центров: у них планы помещений меняются чаще всего, а корректный учёт напрямую влияет на арендные ставки и коммунальные расчёты. Регулярная сверка фактических планировок с реестром для таких объектов — элемент нормального управления недвижимостью.
Состав документа
Текстовая часть содержит характеристики помещения: кадастровый номер здания, этаж, площадь, назначение, вид разрешённого использования при наличии. Графическая часть включает план этажа с обозначением местоположения помещения. Для машино-места указываются координаты характерных точек его границ либо привязка к специальным меткам. План формируется в электронном виде и подписывается усиленной квалифицированной подписью инженера.
Исходные документы
- проектная документация здания или раздел проекта о перепланировке;
- акт приёмочной комиссии после перепланировки;
- решение о согласовании перепланировки для помещений в многоквартирных домах;
- технический паспорт, изготовленный до 2013 года, — как источник исходных сведений;
- декларация правообладателя, когда закон допускает её использование.
Площадь помещения определяется по установленным правилам подсчёта: измерения ведутся по внутренним поверхностям стен, отдельные элементы — ниши, выступы, проёмы — учитываются или исключаются по методике, а для жилых помещений действуют свои особенности в отношении балконов и лоджий. Поэтому площадь «по договору аренды» или «по БТИ» может законно отличаться от площади в ЕГРН. При расхождениях ориентируйтесь на реестр: именно его данные используются в сделках и налогообложении.
Особенности отдельных случаев
При разделе нежилого помещения каждый образуемый объект должен быть изолирован и обособлен: иметь строительные конструкции, отделяющие его от остальной части здания, и самостоятельный доступ. Витринные линии торговых центров без капитальных перегородок этому требованию не отвечают. Машино-места, напротив, могут не иметь стен: их границы описываются координатами. Перепланировка в многоквартирном доме сначала согласуется в установленном жилищным законодательством порядке, и только затем учитывается в ЕГРН.
Причины приостановок
- отсутствие документов о согласовании перепланировки;
- несоответствие плана этажа фактическим обмерам;
- образуемое помещение не изолировано или не обособлено;
- противоречие между назначением помещения и назначением здания;
- здание, в котором расположено помещение, не стоит на кадастровом учёте.
Как проходит подготовка плана
- анализ документов: выписки на здание и помещение, проект перепланировки, акты согласований;
- натурные обмеры помещения лазерным дальномером с фиксацией всех конструктивных элементов;
- сопоставление факта с поэтажным планом здания и выявление расхождений;
- формирование электронного документа и подписание его квалифицированной подписью инженера;
- подача заявления в Росреестр и сопровождение до внесения сведений.
Обмеры занимают от одного визита; общий срок подготовки — от нескольких дней до двух недель. Стоимость зависит от площади и сложности конфигурации, для сетевых заказчиков с десятками помещений действуют пакетные ставки. Требуйте включения в договор сопровождения учёта: устранение замечаний без инженера практически невозможно.
Практические советы
Перед сделкой сверьте фактическую планировку с планом в выписке из ЕГРН: несогласованная перепланировка осложнит продажу и ипотеку. Заказывая раздел помещения, заранее обсудите с инженером изолированность частей — иногда достаточно возвести одну перегородку, чтобы учёт прошёл без замечаний. Для машино-мест уточните, внесены ли в ЕГРН сведения о здании и его этажах.
- храните акты согласования перепланировок: они понадобятся при каждой следующей сделке;
- объединяя помещения на разных этажах, заранее проверьте статус лестницы или проёма в перекрытии;
- для арендного бизнеса учитывайте: банки кредитуют под залог только учтённые помещения с корректной площадью;
- при покупке машино-места сверьте его границы на плане этажа с фактической разметкой.
Арендаторам и собственникам коммерческих площадей стоит проводить ревизию учтённых характеристик раз в несколько лет: последовательные мелкие перепланировки накапливаются, и в момент продажи объект оказывается «не в документах». Плановая актуализация обходится дешевле срочной, выполняемой под давлением сроков сделки.
Найти кадастрового инженера для технического плана помещения можно на площадке «Ресурс-Плюс»: разместите заявку на странице кадастровых работ — специалисты откликнутся с ценой и сроками.
