Технический план объекта незавершённого строительства

Объект незавершённого строительства (ОНС) можно поставить на кадастровый учёт и зарегистрировать на него право собственности — это позволяет продать недострой, передать его в залог банку или внести в уставный капитал. Основанием для учёта служит технический план, подготовленный по требованиям статьи 24 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ.

Мотивы регистрации недостроя почти всегда экономические. Учтённый объект незавершённого строительства — полноценный актив: его можно продать без схем с «переуступкой прав на стройматериалы», заложить банку, внести в уставный капитал, отразить в отчётности по справедливой стоимости. Для проектов с длительным циклом регистрация ОНС — стандартный этап структурирования финансирования, а при смене инвестора — единственный юридически чистый способ передать результат выполненных работ.

Какой объект считается ОНС

К незавершённому строительству относят объект капитального строительства, возведение которого начато, но не окончено: есть фундамент и конструкции, однако разрешение на ввод не получено. Ключевой признак — прочная связь с землёй. Котлован без фундамента, бытовки и складированные материалы объектами недвижимости не являются и учёту не подлежат.

Судебная практика по признакам недвижимости обширна: замощённые площадки, лёгкие ангары и навесы судами объектами недвижимости не признаются, даже если формально «стоят на фундаменте». Кадастровый инженер оценивает капитальность на этапе осмотра и честно предупреждает заказчика, если объект не пройдёт учёт — это экономит деньги и время обеих сторон.

Когда регистрируют недострой

• продажа объекта до завершения строительства;
• оформление залога для проектного финансирования;
• консервация стройки с сохранением актива на балансе;
• обращение взыскания и торги по недостроенному объекту;
• переоформление прав на участок под объектом.

Что содержит технический план ОНС

В план включаются координаты контура объекта на участке, проектируемое назначение, степень готовности в процентах и основные характеристики, которые можно определить на текущем этапе: площадь застройки, при возможности — проектируемая площадь. Степень готовности инженер рассчитывает по удельным весам конструктивных элементов либо по отношению фактически выполненного объёма к проектному.

От готового здания недострой при учёте отличается составом характеристик: у ОНС не указываются этажность и материал стен в завершённом виде, зато обязательна степень готовности. Контур определяется по фактически возведённым конструкциям — если построен только фундамент, координируется он. По мере продолжения стройки сведения не актуализируются: реестр фиксирует состояние на дату подготовки плана, а следующим учётным действием станет либо регистрация готового здания, либо новый план ОНС при существенном изменении объекта для сделки.

Необходимые документы

1. разрешение на строительство — обязательное условие для объектов, требующих его получения;
2. проектная документация;
3. правоустанавливающие документы на земельный участок;
4. документы, подтверждающие полномочия заказчика работ.

Без действующего разрешения на строительство учёт ОНС невозможен: истёкшее разрешение сначала продлевают. Права на участок должны допускать строительство соответствующего объекта.