Технический план объекта незавершённого строительства

Объект незавершённого строительства (ОНС) можно поставить на кадастровый учёт и зарегистрировать на него право собственности — это позволяет продать недострой, передать его в залог банку или внести в уставный капитал. Основанием для учёта служит технический план, подготовленный по требованиям статьи 24 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ.

Мотивы регистрации недостроя почти всегда экономические. Учтённый объект незавершённого строительства — полноценный актив: его можно продать без схем с «переуступкой прав на стройматериалы», заложить банку, внести в уставный капитал, отразить в отчётности по справедливой стоимости. Для проектов с длительным циклом регистрация ОНС — стандартный этап структурирования финансирования, а при смене инвестора — единственный юридически чистый способ передать результат выполненных работ.

Какой объект считается ОНС

К незавершённому строительству относят объект капитального строительства, возведение которого начато, но не окончено: есть фундамент и конструкции, однако разрешение на ввод не получено. Ключевой признак — прочная связь с землёй. Котлован без фундамента, бытовки и складированные материалы объектами недвижимости не являются и учёту не подлежат.

Судебная практика по признакам недвижимости обширна: замощённые площадки, лёгкие ангары и навесы судами объектами недвижимости не признаются, даже если формально «стоят на фундаменте». Кадастровый инженер оценивает капитальность на этапе осмотра и честно предупреждает заказчика, если объект не пройдёт учёт — это экономит деньги и время обеих сторон.

Когда регистрируют недострой

• продажа объекта до завершения строительства;
• оформление залога для проектного финансирования;
• консервация стройки с сохранением актива на балансе;
• обращение взыскания и торги по недостроенному объекту;
• переоформление прав на участок под объектом.

Что содержит технический план ОНС

В план включаются координаты контура объекта на участке, проектируемое назначение, степень готовности в процентах и основные характеристики, которые можно определить на текущем этапе: площадь застройки, при возможности — проектируемая площадь. Степень готовности инженер рассчитывает по удельным весам конструктивных элементов либо по отношению фактически выполненного объёма к проектному.

От готового здания недострой при учёте отличается составом характеристик: у ОНС не указываются этажность и материал стен в завершённом виде, зато обязательна степень готовности. Контур определяется по фактически возведённым конструкциям — если построен только фундамент, координируется он. По мере продолжения стройки сведения не актуализируются: реестр фиксирует состояние на дату подготовки плана, а следующим учётным действием станет либо регистрация готового здания, либо новый план ОНС при существенном изменении объекта для сделки.

Необходимые документы

1. разрешение на строительство — обязательное условие для объектов, требующих его получения;
2. проектная документация;
3. правоустанавливающие документы на земельный участок;
4. документы, подтверждающие полномочия заказчика работ.

Без действующего разрешения на строительство учёт ОНС невозможен: истёкшее разрешение сначала продлевают. Права на участок должны допускать строительство соответствующего объекта.

Порядок действий

1. заключение договора с кадастровым инженером;
2. полевые измерения: съёмка контура, фиксация выполненных конструкций;
3. расчёт степени готовности и формирование технического плана;
4. подача заявления об учёте и регистрации права в Росреестр;
5. получение выписки из ЕГРН на объект незавершённого строительства.

Типичные причины приостановок

• отсутствие или истечение срока разрешения на строительство;
• несоответствие контура объекта пятну застройки по проекту;
• права на участок не допускают строительство заявленного объекта;
• объект не обладает признаками недвижимости: нет фундамента, конструкции сборно-разборные;
• противоречия между проектной документацией и фактическими измерениями.

Отдельного внимания требует ситуация, когда участок арендован у государства: истечение аренды до завершения строительства осложняет и учёт, и дальнейшую судьбу объекта. Регистрация недостроя в этом случае — инструмент сохранения прав: собственник учтённого ОНС имеет предусмотренные законом возможности для получения участка под достройку.

Практические нюансы

• после достройки объект снимается с учёта как ОНС одновременно с учётом готового здания — заранее планируйте связку документов;
• степень готовности влияет на кадастровую стоимость и налоги: требуйте обоснованный расчёт;
• при продаже недостроя покупатель одновременно приобретает права на участок — готовьте оба комплекта документов;
• для линейных недостроенных объектов состав плана сложнее: закладывайте больший срок;
• фиксируйте состояние конструкций фотофиксацией на дату обмеров — это снимет вопросы при проверках;
• при консервации стройки оформляйте её документально: акт консервации пригодится для плана.

Стоимость технического плана ОНС сопоставима с планом готового здания той же площади, а срок подготовки — от одной до трёх недель. Основная экономия времени достигается порядком в документах: действующее разрешение, актуальный проект и оформленные права на участок позволяют пройти учёт с первого захода. Если стройка остановлена давно, начните с юридического аудита — иногда прежде плана требуется продление разрешения или переоформление земли, и правильная последовательность шагов экономит месяцы.

Кадастрового инженера для технического плана ОНС удобно найти на площадке «Ресурс-Плюс»: опишите объект на странице кадастровых работ — исполнители откликнутся с ценой и сроками.

Официальные источники

• Росреестр: кадастровый учёт объектов капитального строительства.
• Росреестр: электронные сервисы для правообладателей.