Кадастровая оценка зданий: результаты 2025 года начали действовать

В 2025 году по всей стране прошла очередная государственная кадастровая оценка объектов капитального строительства: зданий, помещений, сооружений, машино-мест и объектов незавершённого строительства. Её результаты применяются с 1 января 2026 года и будут определять налоговую базу ближайшие налоговые периоды — до следующего тура оценки, запланированного на 2027 год. Для собственников коммерческой недвижимости это самое подходящее время сверить новую стоимость со своими ожиданиями.

Что изменилось с 1 января 2026 года

Государственная кадастровая оценка проводится по закону № 237-ФЗ в единые циклы: объекты капитального строительства оцениваются раз в четыре года, а в Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе — раз в два года. Тур 2025 года охватил объекты капитального строительства во всех регионах, и с начала 2026 года именно новая стоимость указывается в выписках из ЕГРН и используется для расчёта имущественных налогов.

Масштаб переоценки заметен на примере столицы: по опубликованным оценкам, стоимость жилой недвижимости в Москве выросла в среднем на 15–20 процентов, коммерческой — на 5–10 процентов в зависимости от типа объекта и расположения. В других регионах динамика различается, поэтому ориентироваться на чужие цифры не стоит — проверять нужно свой объект.

Как узнать новую стоимость

• заказать выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости — она предоставляется бесплатно;
• посмотреть сведения в онлайн-сервисах Росреестра по кадастровому номеру;
• запросить у регионального бюджетного учреждения разъяснения, как определена стоимость объекта.

Разъяснения по статье 20 закона № 237-ФЗ — полезный инструмент: бюджетное учреждение обязано пояснить, какие характеристики объекта использованы в расчёте. Нередко уже на этом этапе выявляются ошибки: неверная площадь, год постройки, материал стен или назначение здания.

Что делать при завышении

Если стоимость определена с ошибкой в характеристиках, подаётся обращение об её исправлении. Если методических ошибок нет, но стоимость заметно выше рыночной, с 2026 года во всех регионах действует единый механизм установления кадастровой стоимости в размере рыночной по статье 22.1 закона № 237-ФЗ — сначала через бюджетное учреждение, затем, при несогласии с решением, через суд.

Важно правильно выбрать инструмент. Исправление ошибки бесплатно и не требует отчёта оценщика, но работает только там, где расчёт опирался на недостоверные сведения. Установление рыночной стоимости универсальнее, однако требует расходов на оценку и действует до следующего тура государственной оценки. На практике эффективна последовательность «сначала проверить характеристики, потом считать экономику оспаривания»: она исключает ситуацию, когда собственник платит за отчёт, хотя проблему решала бы правка площади в реестре.