Проектирование под ключ: что входит в услугу и что остаётся за скобками

Три предложения на «проектирование под ключ» могут заметно различаться по цене, и дело не обязательно в демпинге. Сама формулировка «под ключ» — маркетинговая, без нормативного содержания: у разных исполнителей за ней стоит разный объём работ. Одна организация включает в неё изыскания, экспертизу и авторский надзор, другая — только комплект чертежей, поэтому сравнивать предложения по этому слову бессмысленно.

Разберём, из чего может состоять полный цикл, что чаще всего остаётся за скобками, чем один подрядчик отличается от нескольких и как проверить предложение так, чтобы после подписания договора не выяснилось, что половину работ придётся заказывать и оплачивать отдельно.

Почему у «под ключ» нет юридического содержания

Градостроительный кодекс РФ описывает этапы подготовки к строительству по отдельности: инженерные изыскания — статья 47, архитектурно-строительное проектирование — статья 48, экспертиза проектной документации и результатов изысканий — статья 49, разрешение на строительство — статья 51. Состав разделов проектной документации и требования к их содержанию задаёт постановление Правительства № 87 о составе разделов проектной документации.

Понятия «под ключ» в этих документах нет. Объём услуги определяют только договор и задание на проектирование: работу, которая в них не записана, исполнитель не обязан выполнять за согласованную цену.

Путаницу усиливает стадийность. Проектная документация нужна для экспертизы и разрешения на строительство, рабочая — для стройки: по ней заказывают оборудование, считают объёмы и монтируют. Часть исполнителей называет «под ключ» только первую стадию, и заказчик узнаёт об этом, когда строительный подрядчик просит чертежи, которых нет. Поэтому в задании и в договоре стадии нужно называть прямо: проектная документация, рабочая документация или обе.

Максимальная комплектация услуги

Если собрать всё, что исполнители когда-либо включают в «под ключ», получится такой перечень:

1. Предпроектная проработка и помощь в формулировке задания на проектирование.
2. Сбор исходных данных: градостроительный план участка, получение технических условий на подключение к сетям.
3. Инженерные изыскания — геодезия, геология, экология, гидрометеорология в нужном объёме.
4. Обследование существующих конструкций — при реконструкции и капитальном ремонте.
5. Проектная документация в полном составе разделов.
6. Сметная документация.
7. Подача на экспертизу, сопровождение и устранение замечаний до положительного заключения.
8. Сопровождение получения разрешения на строительство.
9. Рабочая документация для строительного подрядчика.
10. Авторский надзор и сопровождение ввода объекта в эксплуатацию.

В одном предложении полный набор встречается редко. Обычно часть пунктов исполнитель включает явно, а остальные заказчик лишь подразумевает — именно они потом превращаются в допсоглашения.

Что обычно не входит, хотя подразумевается заказчиком

• Изыскания и обследование — часто отдельный договор или субподряд с отдельной оплатой.
• Сметная документация — нередко исключается, если объект не бюджетный.
• Специальные документы — специальные технические условия, обоснование безопасности, расчёты риска.
• Платежи третьим лицам — плата за экспертизу и за подключение к сетям: эти деньги получает не проектировщик, и в цену его работ они не входят.
• Авторский надзор — почти всегда отдельный договор на период строительства.
• Исполнительная документация — зона ответственности строительного подрядчика, а не проектировщика.

Вместе эти позиции способны заметно увеличить бюджет, поэтому их наличие или отсутствие важнее итоговой цифры в предложении.

Один подрядчик или несколько: сравнение моделей

Под ключ можно заказать у одной организации, а можно разделить работы. Ни одна модель не лучше в принципе — у каждой своя цена ошибки.

Компромисс, который работает: изыскания и обследование — отдельным договором, остальное — комплексно. Один подрядчик на весь цикл оправдан, когда у заказчика нет ресурса на координацию; раздельные договоры — когда в его команде есть технический специалист, способный принимать и стыковать результаты разных исполнителей.

Как проверить предложение

Запросите не цену, а перечень работ по пунктам с указанием, что входит в стоимость, что оплачивается отдельно и что является платежом третьим лицам. Предложение, где на месте объёма стоит слово «полный комплекс», сравнению не поддаётся.

Второй проверочный вопрос: что является результатом работ. Если это «комплект документации», а не «документация с положительным заключением экспертизы», ответственность за прохождение экспертизы остаётся на заказчике. Для объектов, проходящих государственную экспертизу, её порядок и плату определяет Положение о государственной экспертизе (ПП РФ № 145) — заложите эту сумму в бюджет отдельно.

Третий вопрос — сколько циклов исправлений по замечаниям экспертизы и заказчика входит в цену. Без этого условия каждая повторная выдача может стать поводом для допсоглашения.

Что записать в договор и задание на проектирование

Договор на проектирование регулируется статьями 758–762 части второй Гражданского кодекса РФ о подряде на выполнение проектных и изыскательских работ. Опираясь на них, проверьте в договоре пять мест:

• Исходные данные. Задание на проектирование и исходные данные по общему правилу передаёт заказчик, а подготовить задание по его поручению может подрядчик. Пропишите, кто получает технические условия и градостроительный план и в какой срок.
• Согласование результата. Подрядчик обязан согласовать готовую документацию с заказчиком, а при необходимости вместе с ним — с компетентными органами. Укажите, какие именно согласования входят в цену.
• Ответственность за качество. Проектировщик отвечает за недостатки документации, в том числе обнаруженные позже, при строительстве и эксплуатации, и по требованию заказчика обязан безвозмездно её переделать, если договор не устанавливает иное. Проверьте, не ограничивает ли договор эту обязанность.
• Этапы и оплата. Привяжите платежи к результатам: изыскания, проектная документация, положительное заключение, рабочая документация.
• Состав по стадиям. Перечислите разделы проектной и рабочей документации, а не ссылайтесь на «полный комплект».

Кто должен стоять за предложением

По договору с застройщиком или техническим заказчиком проектировать может только член саморегулируемой организации в области архитектурно-строительного проектирования, а выполнять изыскания — член СРО изыскателей; исключения прямо перечислены в Градостроительном кодексе. Специалисты по организации проектирования и изысканий, прежде всего главный инженер проекта, должны быть включены в национальный реестр специалистов НОПРИЗ. Членство организации в СРО проверяют через реестры НОПРИЗ: оттуда же есть переход в единый реестр сведений о членах СРО.

Если исполнитель обещает «под ключ», но изыскания отдаёт на субподряд, попросите назвать субподрядчика и проверьте его опыт и специалистов. Членство в СРО обязательно для того, кто заключает договор с застройщиком или техническим заказчиком, а от субподрядчика закон его не требует. Ответственность перед вами несёт генеральный исполнитель, но качество изысканий определяет весь проект.

Что проверить до подписания договора

• Сведите предложения в одну таблицу по десяти пунктам полного цикла и у каждого исполнителя отметьте: входит в цену, оплачивается отдельно, платёж третьим лицам.
• Сверьте формулировку результата: если объект проходит экспертизу, результат — документация с положительным заключением.
• Определите судьбу изысканий и обследования: включены с понятным объёмом или вынесены в отдельный договор с границей ответственности.
• Запишите число циклов замечаний и срок их устранения.
• Решите вопрос авторского надзора: входит в цену, оформляется отдельно или не нужен.
• Проверьте СРО и реестр специалистов по открытым данным НОПРИЗ.

Проектные организации с полным циклом услуг можно найти в разделе проектирования на площадке-агрегаторе «Ресурс-Плюс». Площадка сама проекты не разрабатывает: вы бесплатно размещаете заявку, проектировщики откликаются с составом работ, ценой и сроком, а договор заключается напрямую с выбранным исполнителем, без комиссии. Опишите объект и нужные этапы в форме ниже — так предложения будет проще сравнить по одному объёму.