Обзор Верховного Суда № 3 (2025): позиции по земле и самовольным постройкам

Президиум Верховного Суда РФ 8 октября 2025 года утвердил Обзор судебной практики № 3 (2025). Наряду с процессуальными и договорными вопросами в него вошли позиции, напрямую касающиеся земельных отношений и самовольного строительства. Для владельцев участков и недвижимости такие обзоры — ориентир: нижестоящие суды выстраивают практику именно по ним, а юристы и кадастровые инженеры сверяют по ним стратегию в конкретных делах.

Приобретательная давность не легализует самострой

Одна из ключевых позиций: приобретательная давность не распространяется на самовольно возведённое строение, расположенное на неправомерно занимаемом земельном участке. Владение постройкой пятнадцать и более лет само по себе не превращает её в собственность, если земля под ней занята без законных оснований. Для покупателей это сигнал: при сделках с давними постройками нужно проверять не только само здание, но и права на землю под ним.

Логика позиции проста: давностное владение защищает добросовестного владельца, а тот, кто построился на чужой или самовольно занятой земле, о пороке своего владения знал или должен был знать. Ссылки на многолетнюю оплату электричества, ремонт и открытое пользование в таких делах не работают. Единственный устойчивый путь легализации — сначала решить вопрос с правами на участок, затем оформлять постройку.

Самовольная постройка — только недвижимость

Верховный Суд напомнил: нормы Гражданского кодекса о самовольной постройке не применяются к строениям, которые не являются недвижимым имуществом. Навесы, бытовки, сборно-разборные конструкции без прочной связи с землёй нельзя сносить по правилам о самострое. На практике вопрос «недвижимость или нет» часто решается через заключения экспертов и кадастровых инженеров, оценивающих капитальность объекта.

Разграничение имеет двусторонние последствия. С одной стороны, к некапитальному строению нельзя применить снос по статье 222 Гражданского кодекса — спор при необходимости решается по другим правилам, например об устранении препятствий в пользовании участком. С другой — такое строение не подлежит кадастровому учёту и не может быть предметом ипотеки или самостоятельной продажи. Собственнику важно определиться заранее, что он строит, и оформить объект соответственно.

Раздел сельхозучастков и садоводство

• раздел земельного участка сельскохозяйственного назначения с сохранением вида разрешённого использования и без нарушения требований к образованию участков правомерен;
• для использования сельскохозяйственных участков под садоводство перевод в другую категорию не требуется.

Обе позиции важны для владельцев паёв и фермеров: раздел массива между наследниками или партнёрами больше не требует изобретательных обходных схем, а садоводческое использование не влечёт принудительной смены категории с её длительной процедурой.

Эти выводы снимают часть конфликтов при разделе сельхозземель: администрации не вправе блокировать раздел, если образуемые участки соответствуют предельным размерам и сохраняют назначение.