НДФЛ при продаже недвижимости: как кадастровая стоимость меняет налог

Кадастровая стоимость давно перестала быть справочной цифрой: при продаже недвижимости физическим лицом именно она страхует бюджет от занижения цены в договоре. Если доход от продажи оказался меньше кадастровой стоимости объекта, умноженной на понижающий коэффициент, налог считают от этой расчётной величины, а не от суммы в договоре. С учётом того, что с 2026 года действуют результаты новой оценки зданий, а земля переоценивается в 2026 году, правило затрагивает всё больше сделок — и всё чаще становится неприятным сюрпризом для продавцов, не проверивших цифры заранее.

Как работает правило

Базовый механизм закреплён в Налоговом кодексе: доход от продажи сравнивается с кадастровой стоимостью объекта на 1 января года сделки, умноженной на коэффициент 0,7. Продали за 3 миллиона объект с кадастровой стоимостью 6 миллионов — налог посчитают с 4,2 миллиона (6 млн × 0,7), а не с цены договора. Важное изменение последних лет: регионам дано право повышать коэффициент вплоть до единицы, и ряд субъектов этим правом уже воспользовался — там налог сравнивают с полной кадастровой стоимостью.

Правило задумывалось против серых схем с заниженной ценой в договоре и «доплатой в конверте», но задевает и добросовестных продавцов. Реальные сделки ниже кадастровой стоимости — не редкость: срочная продажа, неликвидная локация, объект в плохом состоянии, падающий локальный рынок. Налоговую при этом не интересует, почему цена оказалась ниже расчётной величины, — доначисление придёт автоматически по данным Росреестра. Единственная защита в таких случаях — заранее скорректированная кадастровая стоимость.

Когда налога нет

• истёк минимальный срок владения: пять лет по общему правилу и три года для наследства, дарения от близких родственников, приватизации, ренты и единственного жилья;
• доход перекрыт имущественным вычетом в 1 миллион рублей для жилья и участков либо документально подтверждёнными расходами на приобретение объекта;
• семьи с двумя и более детьми при соблюдении установленных условий освобождены от налога при улучшении жилищных условий.

Обратите внимание: освобождение по сроку владения снимает вопрос полностью — сравнение с кадастровой стоимостью в этом случае вообще не проводится и декларация не нужна. Поэтому первый вопрос при планировании продажи — не «какая у объекта кадастровая стоимость», а «истёк ли минимальный срок владения»: иногда перенос сделки на несколько месяцев экономит сотни тысяч рублей налога.

Что проверить до сделки

Перед продажей запросите бесплатную выписку о кадастровой стоимости и посчитайте налоговую базу по обоим сценариям — от цены договора и от кадастровой стоимости с региональным коэффициентом. Если стоимость в реестре очевидно завышена — например, из-за ошибки в площади или назначении, — её можно исправить или установить в размере рыночной, и сделать это лучше до сделки: пересчёт задним числом сложнее и не всегда возможен.

Не забудьте про вычеты: из налоговой базы, даже посчитанной от кадастровой стоимости, вычитаются либо фиксированный миллион рублей для жилья и участков, либо документально подтверждённые расходы на приобретение объекта. Для недавно купленной недвижимости второй вариант обычно выгоднее — храните договоры и платёжные документы.