Мораторий по ДДУ завершился: неустойка снова начисляется с 1 января 2026 года

Почти два года застройщики были защищены от неустоек и штрафов мораторием, введенным постановлением Правительства РФ от 18.03.2024 № 326. Постановлением от 30.12.2025 № 2227 этот режим скорректирован: освобождение от ответственности за новые периоды просрочки закончилось, и с 1 января 2026 года неустойка по договорам долевого участия начисляется снова. Для дольщиков это означает возвращение реальных финансовых рычагов — но с оговорками, которые важно учитывать при подготовке требований.

Что начисляется с 1 января 2026 года

• неустойка за просрочку передачи объекта — в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от цены договора за каждый день, для граждан — в двойном размере;
• пени за неисполнение в срок требований об устранении недостатков квартиры;
• проценты и штрафные санкции, предусмотренные 214-ФЗ, за нарушения, допущенные после 1 января 2026 года.

Что осталось от моратория

По требованиям, предъявленным застройщику до 1 января 2026 года, сохраняется отсрочка исполнения до 31 декабря 2026 года. Суд может взыскать такие суммы, но принудительное исполнение откладывается: застройщик вправе не платить до конца года. Поэтому старые и новые требования стоит разделять уже на стадии претензии — по периодам просрочки и датам предъявления.

Где в этой схеме экспертиза

Неустойка за просрочку передачи считается арифметически и экспертизы не требует. Иначе с недостатками: чтобы требовать их устранения или возмещения расходов, нужно доказать сам факт дефектов, их причину и стоимость устранения. Досудебное исследование фиксирует состояние квартиры на конкретную дату — от этой даты затем считаются и сроки ответа застройщика, и пени за неисполнение требования. Без заключения эксперта претензия о недостатках остается голословной, а расчет пеней — уязвимым.

Важно помнить и об ограничениях: по требованиям, связанным с недостатками, общая сумма взыскания, включая пени и штраф, лимитирована 3% от цены договора, если дефекты не делают квартиру непригодной для проживания. Квалификация недостатков в заключении напрямую влияет на применимость лимита.

План действий дольщика в 2026 году

1. Проверить, какие периоды просрочки приходятся на время после 1 января 2026 года, — по ним неустойка начисляется без ограничений моратория.
2. Провести осмотр квартиры с экспертом и получить заключение о недостатках и стоимости их устранения.
3. Направить претензию с раздельным расчетом: неустойка за просрочку передачи, требования по недостаткам, пени.
4. При отказе или молчании застройщика — обращаться в суд; средний срок такого спора составляет 6–9 месяцев, поэтому претензии, поданные в начале года, дают шанс получить исполнение до его конца.