Кадастровая проверка промышленной недвижимости перед сделкой

Рынок индустриальной недвижимости остаётся активным: вводятся сотни тысяч квадратных метров складов и производственных корпусов, объекты продаются и целиком, и блоками. При этом кадастровые дефекты — самая частая причина, по которой сделка затягивается или дешевеет на торге: юридическая проверка прав давно стала стандартом, а вот границы, постройки и ограничения по-прежнему проверяют поверхностно. Кадастровая проверка объекта по данным ЕГРН и на местности занимает считаные недели и защищает покупателя от последствий, которые исправляются годами.

Границы и участок

• установлены ли границы участка и совпадают ли они с фактическим ограждением: заступ производственной площадки на смежную землю — готовый спор с соседом или муниципалитетом;
• соответствует ли вид разрешённого использования фактической деятельности предприятия: расхождение грозит повышенными платежами за землю и предписаниями надзорных органов;
• нет ли пересечений границ с соседними участками, лесным фондом и землями общего пользования;
• как организован доступ: отсутствие проезда с публичных земель лечится сервитутом, но лучше знать об этом до сделки;
• из скольких участков состоит площадка и совпадают ли их правообладатели: комплексы, исторически собранные из разных участков с разной юридической судьбой, требуют отдельного анализа каждого контура и каждой сделки в цепочке.

Здания и сооружения

Сверьте состав объектов на площадке с данными реестра. Типичные находки: пристройки и навесы, возведённые без оформления, реконструированные корпуса с изменённой площадью, «забытые» сооружения — эстакады, резервуары, пути. Неучтённый объект — это риск квалификации самовольной постройки и невозможность легально им распоряжаться. Обмеры кадастрового инженера покажут расхождения фактических площадей с ЕГРН — а от площади зависят и цена сделки, и налог.

Встречается и зеркальная проблема: в реестре числятся давно снесённые здания. Покупатель получает «бумажные» объекты, по которым продолжает начисляться налог, а снять их с учёта можно только актом обследования — то есть новыми кадастровыми работами. В договоре купли-продажи такие объекты либо исключают заранее, либо прямо распределяют обязанность и расходы по снятию их с учёта.

Ограничения и зоны

Проверьте зоны с особыми условиями использования территории: охранные зоны сетей, санитарно-защитные зоны, приаэродромные территории. Ограничения могут запрещать реконструкцию или размещение отдельных производств — именно то, ради чего площадка покупается. Сведения о зонах смотрят в выписках ЕГРН и публичных сервисах, но полную картину даёт заключение специалиста: часть зон существует в силу закона ещё до внесения в реестр, и отсутствие записи в ЕГРН не гарантирует отсутствия ограничений — трансформаторная подстанция или магистральный трубопровод рядом с площадкой создают охранную зону самим фактом своего существования.