Реестровая ошибка в ЕГРН: как выявить и исправить

Смещение границ участка на публичной кадастровой карте, наложение на соседний участок, здание, «выехавшее» за пределы своей территории, — типичные проявления реестровой ошибки. Порядок её исправления установлен статьёй 61 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Масштаб проблемы значителен: границы миллионов участков определялись в разные годы, разными методами и в разных системах координат, поэтому наложения и смещения встречаются в каждом регионе. Для владельца ошибка оборачивается вполне осязаемыми последствиями: приостановкой сделки, отказом банка в ипотеке, невозможностью получить разрешение на строительство, конфликтом с соседом, который «по документам» владеет частью чужого двора. Исправление начинается с правильной квалификации: от типа ошибки зависит и процедура, и сроки.

Техническая и реестровая ошибка: в чём разница

Техническая ошибка — описка, опечатка, арифметическая неточность, допущенная органом регистрации при внесении сведений: она исправляется по заявлению за три рабочих дня. Реестровая ошибка перенесена в ЕГРН из документов — межевого или технического плана, акта обследования, карты-плана территории. Для её исправления нужны новые кадастровые работы: реестр приводится в соответствие с фактическим положением объектов.

Практический ориентир для разграничения: если неверные сведения были уже в документе, по которому вносилась запись, — ошибка реестровая; если документ был верен, а запись внесли с искажением, — техническая. От квалификации зависит и то, кто платит за исправление: техническую ошибку орган регистрации устраняет бесплатно, реестровая требует новых кадастровых работ за счёт заинтересованного лица либо за счёт виновного исполнителя.

Как обнаруживают ошибку

• при межевании смежного участка выявляется пересечение границ;
• вынос границ в натуру показывает расхождение координат с ограждением;
• покупатель или банк сверяет выписку из ЕГРН с фактом перед сделкой;
• орган регистрации сам находит пересечения и направляет решение о необходимости исправления;
• ошибки вскрываются при комплексных кадастровых работах.

Порядок исправления без суда

1. кадастровый инженер анализирует землеотводные документы и выполняет контрольные измерения;
2. готовится межевой или технический план с разделом о выявленной ошибке и обоснованием новых координат;
3. при изменении границ проводится согласование с правообладателями смежных участков;
4. документы подаются в Росреестр, сведения ЕГРН приводятся в соответствие.

Орган регистрации вправе исправить ошибку в описании границ и самостоятельно, с уведомлением правообладателя. Допустимое изменение площади участка при таком исправлении ограничено законом.

Сведения об ошибке может выявить и сам орган регистрации: в этом случае правообладателям направляется решение о необходимости исправления, а по истечении установленного срока Росреестр вправе внести изменения в описание границ самостоятельно, уведомив стороны. Такой механизм применяется к очевидным пересечениям и смещениям, не затрагивающим существо прав. Правообладателю стоит не игнорировать подобные уведомления: согласованное исправление по документам всегда предпочтительнее автоматической корректировки, в которой интересы владельца никто отдельно не отстаивает.