Акт обследования: как снять разрушенный объект с кадастрового учёта
Когда нужен акт обследования, кто его готовит и как снять снесённое здание с учёта, чтобы прекратить начисление налога.
Пока здание или сооружение числится в ЕГРН, на него начисляется налог на имущество, а участок формально остаётся застроенным. Если объект снесён, сгорел или разрушился, его снимают с кадастрового учёта на основании акта обследования. Требования к этому документу установлены статьёй 23 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
«Висящий» в реестре несуществующий объект — не безобидная формальность. Налоговая инспекция начисляет платежи по сведениям ЕГРН и не обязана проверять, стоит ли здание на самом деле. При продаже участка покупатель и банк видят в выписке чужой объект и требуют объяснений. Наконец, зарегистрированное, но отсутствующее здание может стать предметом ареста или спора, никак не связанного с текущим владельцем земли. Единственный законный выход — снять объект с учёта на основании акта обследования.
Что такое акт обследования
Акт обследования — документ, в котором кадастровый инженер по результатам осмотра места нахождения объекта подтверждает прекращение его существования. Акт готовится в электронном виде и подписывается усиленной квалифицированной подписью инженера. Составить его самостоятельно правообладатель не вправе: закон требует участия кадастрового инженера, состоящего в СРО.
Обратите внимание на различие процедур: снятие с учёта по акту обследования применяется к прекратившим существование объектам, тогда как «задвоенные» записи об одном и том же здании устраняются через исправление ошибок, а самовольные постройки — в отдельном порядке. Ошибка в выборе процедуры стоит времени: заявление вернут, и путь придётся проходить заново.
Когда акт необходим
- здание снесено по решению собственника, в том числе для нового строительства;
- объект уничтожен пожаром, стихийным бедствием или аварией;
- сооружение демонтировано при реконструкции промышленной площадки;
- прекращает существование часть здания, учтённая как самостоятельное помещение;
- объект фактически отсутствует, хотя сведения о нём сохраняются в ЕГРН.
Какие документы использует инженер
В акт включаются реквизиты решения о сносе, уведомления о завершении сноса, справок органов власти о пожаре или чрезвычайной ситуации — при их наличии. Если документов нет, основой служит натурный осмотр: инженер фиксирует отсутствие объекта, делает фотофиксацию и отражает выводы в заключении. Осмотр на месте обязателен — дистанционно акт не готовится.
По содержанию акт включает сведения о заказчике и инженере, кадастровый номер объекта, реквизиты использованных документов и заключение о прекращении существования с указанием причины: снос, гибель в результате пожара, разрушение. Заключение формулируется однозначно — «объект прекратил существование», без оговорок о частичном сохранении конструкций. Если на месте здания остался фундамент, пригодный для использования, вопрос решается иначе: возможно, речь идёт о реконструкции или об объекте незавершённого строительства, а не о полном прекращении существования.
Порядок снятия с учёта
- заключить договор с кадастровым инженером и передать документы о сносе;
- обеспечить доступ инженера на место нахождения объекта;
- получить подготовленный акт обследования;
- подать заявление о снятии с учёта и прекращении права через МФЦ или электронные сервисы;
- получить выписку, подтверждающую снятие объекта с учёта.
Снятие с учёта и прекращение зарегистрированного права проводятся одновременно по одному заявлению собственника. Если правообладателей несколько, заявление подают все.
Частные ситуации
Если снесено одно из нескольких зданий на участке, акт готовится только на прекративший существование объект — остальные сохраняют учёт. При гибели части многоквартирного дома вопрос решается через реконструкцию, а не через снятие всего здания с учёта. Для сооружений — эстакад, резервуаров, трубопроводов — акт составляется по тем же правилам, что и для зданий, но осмотр протяжённого объекта занимает больше времени.
Сложности возникают, когда право на снесённый объект зарегистрировано за умершим или ликвидированной организацией: тогда снятие с учёта возможно по заявлению наследника, правопреемника либо собственника участка с документами, подтверждающими интерес. Если объект был предметом ипотеки, до снятия с учёта решается вопрос с залогом: банк должен согласовать прекращение обременения или заменить предмет залога.
Практические рекомендации
- оформляйте снос документально: уведомления по Градостроительному кодексу РФ упростят подготовку акта;
- не затягивайте со снятием с учёта — налог начисляется до внесения записи о прекращении существования;
- перед новым строительством убедитесь, что старый объект снят с учёта, иначе возможна приостановка учёта нового здания;
- сохраняйте фотофиксацию и справки о пожаре — они пригодятся при спорах с налоговым органом;
- проверяйте по выписке из ЕГРН, что вместе с объектом прекращены и записи о правах;
- для группы демонтируемых объектов заказывайте акты пакетом — это дешевле и быстрее.
Стоимость акта обследования ниже, чем у межевого или технического плана: основная трудоёмкость приходится на выезд и сбор подтверждающих документов. Срок подготовки — от нескольких дней. Экономить на этой процедуре не стоит: пока запись об объекте существует, она порождает налоговые начисления и вопросы при любой сделке с участком, а накопившиеся за годы платежи многократно превышают цену работы инженера.
Найти кадастрового инженера для подготовки акта обследования можно на площадке «Ресурс-Плюс»: разместите заявку на странице кадастровых работ — специалисты из СРО ответят с ценой и сроками.
